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本期是第四十五讲，继续以往对重复抵押的问题进行法律界定讲解，主要内容是未登记的以债权比例确定。

由于《民法典》第414条确定的规则完全是以登记为中心构建，不考虑在后担保权人的善恶意。以登记为中心确定顺位规则，仅以是否登记和登记先后确定优先顺位，可以实现权利顺位规则的明晰化。在确定担保权的实现顺位时，如果还要考虑在后担保权人的善恶意，就会因为担保权人善恶意判断的困难性，无法形成确定的优先顺位规则，也不利于稳定当事人交易的合理预期。

上述顺位规则在房地分别抵押时也同样适用。即便是在房地分别抵押的情形下，也可以按照登记的先后顺序确定权利实现的顺位规则。我国虽然实行房地一体主义，但抵押人将房、地分别抵押并不会导致各个抵押权无效。例如，抵押人首先将建设用地使用权设立抵押，并办理抵押登记，如果地上已经有房屋或者正在建造的建筑物，而抵押人又将该房屋抵押给其他人，此时即构成房、地分别抵押，当然，按照房地一体主义，在抵押人将建设用地使用权抵押的情形下，即便没有办理房屋抵押登记，也应当认定，抵押权人已经依法取得了房屋抵押权，此种房屋抵押权即为法定抵押权；同样，后办理房屋抵押登记的抵押权人也应当可以依法取得建设用地使用权的抵押权。

对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《有关担保的司法解释》）第51条第3款规定：“抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。”依据该条款的规定，在房、地分别抵押的情形下，各个抵押权并不因此无效，而是依据抵押登记的先后顺序确定其清偿顺序。在上例中，登记在先的建设用地使用权抵押权人由于登记在先，其可以就房、地的变价优先受偿；而顺序在后的抵押权人也有权按照登记顺序就房、地的变价受偿。这实际上符合《民法典》第414条的规定。

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