再看韩国，也有类似情况，即制造业的信贷余额占比下降，房地产持续上升。对此，我们不难得出初步结论：对房地产的过度依赖，最终会导致经济泡沫破裂，从而导致经济出现长期衰退。

步入2022年末至今，韩国及首尔的房价都出现了大幅下跌趋势。过去10年里，首尔的房价平均上涨了两倍左右。由于“全租房”的租赁促销模式会起到助长或助跌的效果，即上涨时加速上涨，下跌时加速下跌，其后果就是房地产泡沫破灭让经济雪上加霜。日本东京的房价在时隔30年后，去年创出历史新高，这是日本在坚持不加息和日元大幅贬值背景下的结果。但日本3月份的CPI为3.2%，一旦日本央行退出宽松货币政策，其房价就有可能下跌。所以，一旦经济过度依赖于房地产，其金融风险就会与房价紧密挂钩。日本和韩国都是土地面积小、人口密度大的国家，而且国内消费市场的容量有限。在其制造业的竞争力下降背景下，很自然会把房地产作为拉动经济的主要手段。但在总人口减少，人口老龄化加速的背景下，房价的高企将使得年轻人经济负担加重、生育意愿进一步下降。例如，韩国在2018年就步入深度老龄化（65岁以上人口数量超过14%），而且将在2026年步入超老龄化社会。如此迅猛的老龄化，必然会带来房地产市场的最终低迷。尽管日本和韩国目前仍都是全球制造业强国，但它们在全球产业链中的重要性在显著下降，这也是值得我们反思的。

中国实现二次转型的战略思考

中国经济自上世纪90年代开始腾飞之后，取得了举世瞩目的成就。尤其是制造业“世界工厂”的地位不可撼动，中国出口在全球的份额遥遥领先于任何一个经济体。在全球三大产业链中，中国主导的产业链最为强大。

但是，亮丽的数据只代表过去，并不一定能延续到未来。中国遇到的挑战与过去及现在的日本和韩国类似，即人口老龄化的加速。2021年，我国就步入深度老龄化社会，估计到2030年将成为超老龄化国家。这可能意味着我国经济的潜在增长率会因此而下降。研究发现，日本从深度老龄化到超老龄化期间的GDP平均增速只有1.26%，德国在从深度老龄化到超老龄化期间（1972-2008年），GDP增速最高为5.3%，其中有6年出现负增长，年平均增速只有2.2%。

我国在2012年至今，劳动年龄人口已经减少了3000万以上，2022年开始至2035年，退休人口数量将大幅增加，因为第二次婴儿潮时出生的人口年满60岁，步入“退潮期”。这可以解释为何这些年来我国经济的增速总体呈现下行趋势。从经济结构看，曾经对经济增长总贡献25%左右的房地产已经疲弱。靠基建投资的增加，弥补不了房地产投资负增长的缺口。