【引言】

2021年9月份起，随着楼市政策暖风频吹，高企的房贷利率依然处于5%、6%的历史高位。

试想，如果贷款30年，这30年付出的购房按揭利息恐将与购房成本持平。

很多房产中介机构和资金中介往往会给购房者一个建议：“买房未必要按揭贷款，你可以搞经营贷款！经营贷款的利息比购房利率低很多，如此一来能省下很大一笔钱。”

用企业的经营贷转为购房首付款甚至是月供款的套路行得通吗？

今天，咱们就通过3个篇章详解为什么要防止经营贷流入楼市，银行是怎么查经营贷去向的呢？

本文阅读时长约为15分钟。

第一篇，了解什么是经营贷什么是房贷

经营贷是经营贷款的简称，经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

房贷是房屋贷款的简称，房屋贷款，也被称为房屋抵押贷款， 是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。

经营贷与房贷最大的区别是——利率

经营贷的利率：目前银行公布的贷款基准利率0-6月(含6月)贷款年利率是35 ，6月-1年(含1年)是35 ，1-5年(含5年)是75 ，5-30年(含30年)是90 央行公布的公积金贷款利率:五年以下(含)75 五年以上25。

房贷的利率：90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%。

小结：房贷的利率高于经营贷50%-100%！

第二篇，举例说明经营贷是怎么变成房贷，甚至是变成购房首付款的

身份设定：

A君是个公司法人。

B君是A君的朋友。

某日

B君：“我想买房，想向你点借点钱。”

A君：“借钱干啥？”

B君：“我的那套房子房贷还得差不多了，看某市有特价房，我想买一套投资，手中还差了100万。所以来向你借钱了。”

A君：“咱俩是朋友借款利息太高了。你买房差钱儿不如我帮你搞个经营贷款，经营贷的利息才3%，我按4%给你，1%是我的跑腿费、办事费。你看如何？”

B君：“成交！”

很快A君就以经营贷的名义向银行贷了100万元，再将该笔经营贷以个人借款的名义将该笔经营贷转给了A君，A君收到款后开开心心地拿着100万元去买了第2套房！

这则案例非常简单。

事实上，经营贷想转成购房首付款及房贷远远没这么简单。

以企业经营周转需要资金为由，先向银行取得贷款，再将经营贷挪用给购房者的套路包括但不限于——

1.企业通过股份制投资、合资成立分公司，再将本金转给所谓的*。

2.企业通过资产抵押获得贷款，再用企业及*名义购置不动产。

3.企业*、法人触碰过赠予的方式，直接将企业资产赠予某人，再由某人直接变卖折现的。

4.甚至某些企业及个人可以通过购物刷单套现等方式将经营贷转为购房资金的。

5.用企业名义购买理财产品，再将理财产品及投资收益转为个人的。

企业经营所需的资金种类繁多，向银行申请经营贷款的名目足足有数十种之多！

除了上列方法外还有更多不易察觉的违规套路

1.将拆入资金全款买房后，申请经营贷款偿还买房资金。

2.借款人将个人经营性贷款资金在多家银行账户间流转套现，以掩盖买房的最终目的。

3.有的编造交易背景、虚构贷款用途。

4.更有一些中介机构协助包装贷款材料、提供过桥资金，协助借款人绕过银行审批条件。

小结：在很多城市的房价均处于快速上涨阶段，通过炒房获利远比企业经营获利要快要直接。这就造成了经营贷被，的怪象。房价快速上涨的背后除了有大量的刚需群体之外，实际上有很多购房人群都是炒房客。

第三篇，银行是如何查经营贷是否流入楼市呢？

目前，我国大多数银行是通过“房贷与首付款资金来源”与“企业经营贷资金去向”平行审核的。

1、申请房贷前审核。

购房者在申请房贷的时候，银行是需要购房者提供首付款证明以及流水证明。

举个例子，仍以A君购房为例。

A君在申请按揭款时，银行不但要求A君提供首付款存款证明，还要提供2年起的银水行流水。

简单的说：即要证明首付款付得起，还要证明按揭办理完毕时A君还得起。若是发现A君买房的资金是借贷来的，银行会拒绝放款。

2、经营贷中审核供应商账户。

银行为了防止经营贷流入其他领域，会要求向银行申请贷款的企业提供供应商账户，银行重点审核的是企业在贷款中一定要确保供应商账户真实性，只有成功批贷以后才会将经营贷资金打到企业的账户里面。

3、贷后跟踪。

在银行将经营贷打到企业账户以后，后续有一定概率会要求企业出示资金用途的相关证明，比如说购买原材料的发票、与商户之间的流水往来明细之类的。

总结：经营贷如果流入楼市，既不利于实体经济的复苏与成长，又助长了全民炒房的气焰。畸高的房价终将成为一个国民经济毒瘤。然而，银行经营贷中审核供应商账户与贷后跟踪的即有方法极难查清经营贷的真实去向。或许，只有通过大数据跟踪、信贷资金闭环运营的方式，才能够有效防止资金离开实体产业进入房地产市场当中。