买房人可能听说过预约合同、预售合同、销售合同等名词，其关心的重点是这里有没有什么套路，毕竟大多数房屋买卖合同都是房地产开发商提供的格式合同，这种关心也就不无道理。从律师的角度看，预约合同和预售合同是有很大差别的，除了合同本身的性质外，合同的成立要素、效力内容、违约责任及损害赔偿的范围都有着重大的差别。这里就只简单介绍一下这两种合同在外观上的区别，以及可能存在的法律风险点。

第一，外观上的区别

预约合同一般含有“认购书”“订购书”“预订书”等相关字眼，并且明确将来还要签订正式的房屋买卖合同。预售合同是期房买卖合同、销售合同是现房买卖合同，两者都是房屋买卖合同。可以作为预约合同意欲将来签订的本约合同。可见，预约合同是一种类型，预售合同、销售合同等买卖合同则是另一种类型，这也是逻辑周延的二分法，一般认为不存在既是预约合同又是本约合同的合同。当然，这种划分有时候到法院那里也是有争议的（比如预约合同能不能转化为本约合同），但具体是怎么个情况，建议咨询律师。

第二，可能存在的法律风险

退钱不成还被起诉违反预约合同。有的买房人交了所谓购房定金后，发现房屋可能会有问题不想买了，就去找开发商说，不想买了要退钱。这种做法是比较鲁莽的，最好咨询一下律师，避免做一些打草惊蛇的无用功。预约合同也是有法律效力的，想要退钱也需要通过法律方法来操作。而且，你交付的定金到底是不是法律上有担保功能的定金，也是一个问题。

法律适用风险——外观上是预约合同，内容上是本约合同。有的开发商提供的格式合同，外观上看是预约合同，没有问题，但载入了房屋预售合同或者销售合同的主要条款，比如房屋的具体位置、面积、价格计算方式甚至直接确定了价格及总价款。对于这种情况到法院去如何处理，也有一定不确定性。遇到这种比较麻烦的问题，如果你想不请律师自己打官司，将会折腾好几圈，最后还是没有好结果。

总之，对于预约合同、预售合同等问题，还没有详细的法律规定，法律适用上仍然存在一定的争议，开发商、卖房人订立预约合同的动机也各不相同，预约合同既有好处，也有风险，遇到相关法律问题，建议委托律师操作。

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