因出租方违约导致合同解除，承租人要求出租方支付违约金并赔偿相应损失，法院会支持吗？本期以案说“典”，通过槐荫法院张治中法官审理的一起房屋租赁合同纠纷案件，共同了解相关法律问题。
案情回顾
2022年12月，甲公司（甲方）与杜某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、租赁位置：槐荫区某商场2号楼3层，面积：60平方米；使用用途：舞蹈培训教室。2、期限：2023年1月1日至2024年12月31日。3、租金为41000元/年。乙方应于2023年1月10日前支付前6个月的费用20500元。4、甲方应按照本合同的要求向乙方提供管理服务、公共区域清洁卫生服务、公区秩序服务。5、违约责任：如一方未履行本合同义务或出现其他损害合同相对方权益行为的，则另一方有权要求整改；过错方拒不整改或整改不合格的，则无过错方有权要求单方解除合同并按本合同总价的30％收取违约金；造成无过错方其他损失的，还应赔偿损失……合同签订后，甲公司将案涉房屋交付杜某使用，杜某支付房租20500元、押金3000元。自2023年2月23日起，因第三方装修施工造成噪声过大、配套设施停用、出入场地不便、空调无法正常使用等，案涉房屋停用，双方协商解决不成，杜某另行租赁经营场地。杜某将甲公司诉至槐荫法院，请求判令《房屋租赁合同》于2023年2月23日解除，并要求甲公司退还剩余房租、押金，支付违约金、装修搬迁费及经营损失，共计约13.68万元。
甲公司辩称，其同意原告关于解除合同、退还房租和押金的要求，但其已按照约定提供了租赁物，不存在违约行为，故不同意支付违约金、装修搬迁费及经营损失。
争议焦点
本案的争议焦点是：甲公司是否违约？应否支付违约金、装修搬迁费及经营损失？
法院审理
槐荫法院经审理认为，案涉合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。虽然各方当事人均认可甲公司并非实际施工方，但根据合同约定，其作为案涉合同的出租方，在租赁期间亦应负有一定的适租义务，但其未能提交证据证明已尽到了保障承租人正常如约使用租赁物的义务，亦未能证明案涉房屋仍可正常使用之主张，故甲公司基于违约行为，应当向杜某承担相应的违约责任。
关于杜某主张的装修搬迁20000元、经营损失75000元及违约金24600元，实质上均是要求甲公司因其违约行为而应承担的损失赔偿责任。虽然双方在案涉合同中约定，违约方在支付违约金后，还应赔偿相应损失，但根据相关法律规定，违约金的性质分赔偿性违约金与惩罚性违约金，目前立法中违约金性质仍属于赔偿性违约金，兼具有限的惩罚性，仍属于赔偿损失的范畴，与赔偿损失的违约责任承担属于同一性质，是对赔偿损失违约责任的补充或适当提高，是以实际损失为上下浮动的标准的，其本质也是对损失的赔偿手段和方式，依照民事赔偿坚持损失填平原则，违约金可适当予以调整，但一般不可与赔偿损失同时适用。根据杜某诉讼请求及案件实际情况，本院确定甲公司以赔偿实际损失的方式向杜某承担相应的违约责任。因杜某提交了其自制的部分考勤表及损失明细等证据作为参考，综合考量杜某因合同解除所产生的损失范畴、甲公司所采取的补救措施以及市场经营环境等诸多因素，本院酌定甲公司向杜某赔偿损失数额为50000元，对杜某主张超出上述数额的部分，本院不予支持。
最终，槐荫法院依法判决案涉《房屋租赁合同》于2023年2月23日解除，甲公司向杜某退还剩余房租（扣除2023年1月1日至2023年2月23日实际发生的部分）、押金并赔偿损失，共计67254元。甲公司不服，上诉至济南中院，二审法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法
违约金和违约损害赔偿都是救济违约损害的方式，当事人在合同中可以约定违约金条款，也可以约定违约损害赔偿的计算方法。目前立法中违约责任的承担原则为“补偿性为主，惩罚性为辅”，违约金性质仍属于赔偿性违约金，兼具有限的惩罚性，是对赔偿损失违约责任的补充或适当提高，以实际损失为上下浮动的标准。依照民事赔偿坚持损失填平原则，违约金可适当予以调整，如一方主张调整违约金金额的，法院将以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等其他因素，依据公平原则与诚实信用原则，确定违约金约定是否过高或过低，但一般不可与赔偿损失同时适用。本案中虽对违约金、实际损失赔偿均做约定，但同时适用不符合法律设定违约责任以平衡双方利益的目的。法院确定甲公司以赔偿实际损失的方式向杜某承担相应的违约责任，综合考量杜某因合同解除所产生的损失范畴、甲公司所采取的补救措施以及市场经营环境等诸多因素，酌定甲公司应赔偿损失的数额。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百六十六条
第一款
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
第五百六十六条
第二款
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条
第一款
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第五百八十五条
第二款
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
第七百零八条
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
来源：济南市槐荫区人民法院
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