案情回顾
2013年11月28日，被告郭某与其前妻王某签订《离婚协议》，协议约定双方同意解除婚姻关系，婚生子郭小某归女方抚养，双方将其共同购买面积171.9平方米的房屋赠与儿子郭小某，由郭小某及王某居住，房产按揭贷款由郭某负责偿还，并于同日办理离婚登记。2014年2月21日，郭某与任某登记结婚。2020年4月27日，两人与某银行签订《网贷通循环借款合同》，约定借款金额77万元，年利率为3.75%，并以上述个人住房作抵押，办理了抵押登记。某银行按约定足额发放贷款。郭某履行部分还款义务，出现逾期违约。某银行向许昌市魏都区法院起诉要求郭某、任某偿还借款本金76.59万元及利息、复利、罚息、实现债权的费用，并依法确认抵押的房屋享有优先受偿权。
判决结果
一审法院许昌市魏都区法院经依法审理，作出如下判决：被告郭某、任某共同向原告某银行偿还借款本金76.59万元以及利息、罚息、复利。某银行不服判决，向许昌市中级法院提起上诉。二审法院经依法审理认为：案涉房产系王某与郭某夫妻共同财产，二人离婚时将房产赠与儿子郭小某，但未办理过户登记，并不产生所有权变动的法律效力。未经共有权人王某同意，郭某将案涉房产抵押给某银行，系无权处分。本案中，郭某提供的房产证颁发时间早于郭某与任某婚姻关系缔结时间，且某银行工作人员对案涉房屋进行现场查看时，已经知晓该房屋现居住人并非郭某与任某，而是郭某的前妻王某及儿子郭小某。某银行对抵押物是否存在权利瑕疵未尽严格审查义务，不足以认定某银行构成善意。一审法院未确认某银行享有案涉房屋抵押权，并无不当，故二审判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法
抵押权的善意取得需要满足以下条件:（1）抵押权人在抵押设立时是善意的；（2）支付合理对价；（3）抵押已经登记。抵押设定后，某银行依约向郭某发放了贷款，支付了合理对价。本案中对某银行在抵押权设立时是否构成善意，各方争议较大。
《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”借款人以其名下不动产作为抵押物申请贷款的，某银行作为专业金融机构，应当严格审查借款人提供的权属及婚姻状况等书面信息，并对不动产的实际占有使用情形进行充分的现场调查，以行业通行规则及管理规范的专业水准查明抵押物是否存在权利瑕疵。如若金融机构未尽到上述注意义务而发放贷款并办理抵押登记，则客观上存在重大过失，不符合善意取得中的“善意”要件，其以信赖不动产登记簿客观记载为由主张享有不动产抵押权的，不予支持。
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来源：河南法制报
作者：许昌市中级法院 徐晓勇 贾云鹏
编辑：李智文
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