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租个168平的商铺

公摊竟超100平？

前段时间看到一个新闻，有位男子有意向在南宁国贸中心租个商铺创业。

本人没到商铺实地考察就交了押金，结果实地考察时发现这间商铺合同上标注着建面168㎡，但公摊面积竟超过了100㎡，也就是说这间商铺的公摊率达60%，实际使用面积大概只有60㎡。

这个人想退铺不租了，结果房东却说要补偿他的差旅费才肯退押金。

商铺没租成，还白白花了一笔冤枉钱，你说气不气人？

这个案例，其实他只要提前过来考察一下就能避坑。但是我相信会有人和这位男子一样，可能真的没有特别关注到商铺公摊的门道。

那么问题来了，商铺公摊高达60%究竟合不合理？商铺公摊系数是不是越小越好？

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商铺公摊并未规定上限

公摊面积这个词，我们并不陌生。

今年两会，也有人提出建议取消公摊面积，引起了不少热议。

首先，我们需要知道公摊面积，是指分摊的共有建筑面积，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

即建筑面积=套内建筑面积 公摊面积。（注：建筑面积就是我们小红本房产证上标注的面积）。

而我们一般说的公摊面积具体包括：电梯井、管道井、楼梯间、地下室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等公共区域。

▲公摊面积一般包含的建筑面积 ▲公摊面积一般包含的建筑面积

根据目前房地产市场上的操作经验，通常来看，低层住宅公摊比例在7-12%，普通多层住宅公摊比例在10-16%之间，高层住宅公摊比例在14-25%之间，别墅类则在1-8%之间。

▲住宅公摊比例

但这些都是住宅方面的，商铺公摊又是如何规定的呢？

目前我国还没有颁布法律约定商业用房公摊面积，只有部分行政规章进行了原则性规定，而且相关规定大多涉及住宅，对于商业地产的公摊并未做上限。

可以明确的是，商铺的公摊与住宅不同，商铺要包含一些顾客通道、休息场所、消防设施等公摊区域，公摊率实际也会大大增加，因此，商铺的公摊面积要根据实地设计、配套等测定，无法设置固定的范围。

目前从经验上来看，一般沿街店铺公摊在10-20%左右，部分商场的公摊在25-40%，大多数较高端的商业地产公摊超过50％都是有可能的。

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商铺公摊并非越小越好

由于无法设置固定范围，商铺公摊其实一直以来都有不少争议。

不少投资者认为，商铺的公摊率太高，直接损害了其自身的利益，甚至认为是开发商在进行欺诈，无形中侵占了自己的利益。

▲示意图（图源网络）

而从商场建设来看，一个好的商场，需要配备高标准的一类消防系统，保障商场安全；需要有足够宽敞的顾客通道和休息、休闲场所，营造一个舒适的购物环境，这样才能使商场保持较好的经营收益。

所以公摊系数大，除了是消防的原因，另一方面最重要的是因为公摊系数的高低从某种角度上说意味着购物环境的好坏，会对商场的经营产生不同的效果。

商铺公摊小，有时候也就意味着过道拥挤，没有舒适的购物环境，引不起消费者的购买欲。

最后也影响商铺收益。

商铺云小结

商铺公摊没有范围上限，但是你心里应该有个底。

这个商铺地处怎样的购物环境，公共基础配备如何，周边业态生存如何。购买商铺或者租赁商铺之前，你一定要先衡量好这些，了解清楚这个商铺的公摊面积，实际使用面积分别是多少。

自己在心里有个数，再出手。