【案情介绍】厨房管道漏水 物业消极修理

韩先生2014年在天津购买了一套商品房，双方签订《商品房买卖合同》之后韩先生如约交付了全部房款，并于2015年装修入住。2015年5月4日晚，韩先生发现自家厨房橱柜下有水渗出，翌日向物业进行保修并希望物业尽快维修。几经催问，直至5月24日被告派维修人员进行检查，检查后告知韩先生当时无法确定漏水点，必须关上水截门，再进行查看，因此韩先生将上水截门关闭。5月28日又找物业查找漏水点，维修人员说无法解决。

后经多次催促，物业才定于2015年6月8日上午对韩先生厨房进行挖刨地面、拆除橱柜的方式查找漏水点，施工前物业要求签订协议，该协议内容为：“找到漏水点后，如果是开发商原材料或施工问题，由开发商全权负责赔偿一切因漏水物品损坏和误工所产生的费用”。韩先生为尽快查找漏水点就同意签订协议。拆除挖刨后发现系开发商安装的厨房下水道漏水造成。其后，虽经多次催促，开发商仍不积极维修，不仅给韩先生生活带来不便，还造成因厨房下水管道漏水，污水浸泡厨房内橱柜、地面、厨房门、客厅木地板的严重损失。

因此韩先生向法院提起诉讼，要求开发商赔偿家具等各项损失。

【法院判决】赔偿漏水损失

法院认为，开发商提供的下水管道部分属于交付房屋的附属设施，开发商对其负有质量保证责任。由于开发商提供的商品房附属设施的质量问题导致的韩先生下水管道渗水，进而造成的房屋及家具遭受漏水损失，开发商应负有全部的赔偿责任。

对于损失的数额，由专业机构进行鉴定为一万七千元，得到了双方的认可。对于韩先生要求的误工费、精神损失费，因为韩先生无法提供证据证明损失，没有得到法院的支持。

因此，法院判决开发商赔偿韩先生漏水损失一万七千元。

【法律法规】违约赔偿方式

《中华人民共和国合同法》

第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

合同中，一方没有履行应尽的义务，给对方造成了损失，构成违约责任。对于违约责任的赔偿方式，本案中因受到损失的是家具、厨具等，而且都是部分损坏，修复、重作等方式显然是不合理的，所以法院是采取鉴定的方式直接估计韩先生的损失来赔偿。

【律师分析】开发商的交付义务包括附属设施

购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》，对双方都具有约束力，买卖双方应依照合同的约定履行各自的权利和义务。在这一法律关系里，购房者要履行的是交付房款的义务，开发商要履行的是交付房屋的义务。开发商交付的房屋，不仅仅是建筑，还包括建筑里的水电管道、门窗等附属物，这些附属物的质量存在问题，也应视作开发商没有尽到交付的义务。

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