一. 先科普容积率＝建筑面积/占地面积。

也就是说，在控制变量的情况下，容积率越低人均占地面积越大，绿化越多，采光越好，楼层越低，得房率越高。一个小区的容积率是政府卖地前就规定好的，开发商只是负责按照最大容积率建房子而已。容积率由高到低的建筑形态：33层塔楼-33层板楼-小高层-花园洋房-联排别墅-独栋别墅。

目前棚改的动力来自：拆迁底层住宅-建设33层住宅；在原土地上建设更多住宅来补偿拆迁安置建筑成本。

二. 33层100米的建筑形态，是民用住宅容积率不可逾越的鸿沟。

1.100米以上为超高层住宅：需要设置避难防火层，以及更贵的电梯消防供水设施。建筑和维护成本都会远超出中国绝大多数人的承受范围。

2.房子越高公摊越大：超高层需要大量的电梯，走廊，消防，强弱电井面积；越高的建筑需要的各种竖井的占用比越大。逻辑非常简单，100层的住宅住了33层住宅的3倍人口，因此需要3倍的电梯单位时间运送能力 3倍的消防供水供电能力 大得多的走廊面积。举个典型例子100平米的房子，独栋村舍100%得房率，33层住宅75%得房率，60层住宅50%得房率。 你会发现60层住宅需要150平米才能相当于33层的100平米住宅，某种程度上来说，想要单纯提高楼房高度向天空无限索要空间的想法是无效的。迪拜塔等超高层建筑，解决方案往往是在顶层设置面积超大的大平层豪宅，通过降低顶部的户数和人口密度达到减少电梯占用的方法。而作为安置房，33层拆迁后根本不可能学这些超豪华高层搞大平层。

三.中国建住宅的土地多得是。

我们要坚定保护18亿亩耕地红线，一丝不放。

2017年中国城镇拥有267亿平住宅, 按照容积率2.0人均花园洋房的标准，合计占地133.5亿平米，城市住宅占地折合2000万亩。估算城市8亿人人均占地不足16.7平米。

而同时期中国农村有2亿亩以上的宅基地（另据中国人民大学大学传授郑风田引见，有些人预算乡村的闲置宅基地或许从7000万亩到9000万亩都有）。估算农村6亿人人均占地超过222平米。超过城市居民十几倍。

假设有这样一种制度：城市家庭出款33万买到333平米的土地；农村家庭则得到在城市边同样333平米的土地并且获利16.5万；农村家庭退出666平米的宅基地还田实现占补平衡。当然这种事情在房地产税落地前暂时不可能发生，如果允许农民和市民交易会让地方政府失去赖以生存的卖地收入。事实上重庆有类似的地票制度，在实现占补平衡的前提下轻松提供土地的天量供应，成为新一线房价最廉价的城市。

除了宅基地和耕地，中国南方丘陵地区还有大量因为产量灌溉不佳的土坡。起伏几十米的丘陵在农业社会是没有任何利用价值的；而现代推土机分分钟解决。对于这种地区而言，城市越往外扩张就能利用越多土坡丘陵，不占耕地不占宅基地的无主之地，这些地区的土地成本约等于白嫖

这个小故事告诉我们。中国虽然缺耕地，但是唯独不缺住宅用地。十倍于城市住宅的宅基地一旦打通占补平衡（实际上早就有重庆的案例可以学习），能瞬间让中国绝大多数地区房地产市场崩溃。

四. 中国绝大部分高层的维护体系迟早崩坏。

未来拆迁成本高昂的时候，千万不要寄希望于自己上车的33层鸽子笼。高层公寓是不可能被普通收入社区正常维护。世界上除了中港新，没有地方把高层当成是普通居民的选择。美国二战后为了应对婴儿潮曾经给中产在芝加哥等地修了一堆高层平价住宅，20年不到生态就崩溃沦为贫民窟炸了。伦敦维护不佳的高层住宅大多也沦为低收入阶层准贫民窟，前几年发生的伦敦大火就在这样一栋物业消防失修的大厦上。

全球超过50年维护良好的高层公寓清一色位于西方大都市的闹市繁华地段，光是单位平米的物业费就能媲美北上广深的普通公寓租金；新加坡依靠政府强力行政成本不计成本的支持而得以维持。

真正可以参考的香港模式：普通的新老住宅物业费因为香港人力成本相对廉价，控制在10~50元平米/月之间；相当于目前新一线-二线城市的住宅租金。香港住商品房的中产需要付出相当于美国房地产税的沉重代价才能维护小区的正常运转。

而且更奇特的是，因为大陆高层是大众的居住形态，而居民收入又普遍偏低；因此物业费普遍定在在1-3元之间；这个数字远低于中国-其他国家地区的收入差距；物业想要提升物业价格只会引发业主的囚徒博弈，绝大部分后果是劣币驱逐良币。简而言之中国目前的高层住宅的维护几乎都不可能持续。

我去过某新一线城市一个15年前某大开发的高层住宅楼小区，门卫已经全部大爷化，一台电梯长时期故障不能正常允许，一些楼层居民被迫徒步上楼；楼梯吊顶已经被新增网线、漏水改造等管线彻底破坏，灯泡大量损坏，绿化处于野生状态，居民绝大部分转变为租户。对应的此小区单位面积租金和房价都只有附近新小区的一半左右。