石家庄，是人口密度最大的省会城市之一。

有数据显示，石家庄一环内人口密度3.27万人/平方公里，二环至一环区域人口密度也高达2万人/平方公里。

人口密度高，与石家庄的城区面积小不无关系。

2014年石家庄行政区划调整后，市区面积由原来的469平方公里增至2206平方公里，实现扩容超4倍。

城市骨架不断延伸，主城人口随之外溢，将是石家庄城市发展扩张的路径。

未来的主城，高端盘和老破小并存，品质住区稀缺常态化。要么总价让你高攀不起，要么房子让你不屑一顾。

想在二环内买套品质较高且面积适中的新房，将越来越难。

这样的项目，市场还会有吗？

[壹]

3年前，也就是2016年此时，正是石家庄房价大涨的起点。

当时楼市最明显的一个特征是“刚需跑步进场，改善仍在蛰伏”，两室房源率先遭到购房者争抢。

当时，猛哥做出了“未来二环内很难再买到两室”的预测，并推断首置首改项目两年内将推移到三环周边，告诉大家“趁早买，别迟疑”。

这两年的市场变化，大致印证了猛哥的判断。

首置首改项目基本推移到了2.5环甚至三环周边，比如前两年火热的寺家庄板块，去年四季度开始爆发的东三环板块，以及今年在酝酿起势的铜冶板块等。

但是，如果资金允许的话还是要尽力去够二环。为什么呢？

原因很简单。虽然二环外有着更大的发展空间，但坐拥成熟配套的自然还是主城。而且，生活在主城，你的时间成本、机会成本更低，这也意味着职场发展空间会更大。

还有就是，由于主城的土地成本不断攀高，以及改善型需求占据主流，未来主城住宅将被“豪宅化”。也就是在土地成本和购房需求的双重作用下，开发商只能做高端改善大户型。

未来二环内，两室供应将更加稀缺。新项目的定价下限，将会越来越高。

目前即便2.5环的位置，精装两室的单价都达到了1.8万区间，而且并不乏购买者。

如果二环内又有了精装两室，价格会不会很惊人呢？

[贰]

恰好，现在又出现了这样一个稀缺的项目。

它就是地处东二环内的世茂·璀璨裕华，扼守石家庄“迎宾大道”裕华东路，东临东二环快速路。10余个公交线路经过项目，距离地铁1号线朝晖桥站不过850米。随着裕华路高速收费站即将撤销，这个区域的通行将更加通畅。

世茂·璀璨裕华项目区位图

项目的3公里生活圈，覆盖了怀特、万达、联邦三大商圈，裕东小学及27中等重点学校，以及市第一医院、省儿童医院、省医大一院等医疗配套。

说实话，全国性房企能在石家庄二环内拿到项目着实不易，因为可供应的土地实在是太稀缺了。在二环内有住宅项目的房企，屈指算来不过世茂及万科、保利、远洋和荣盛等寥寥几家。

石家庄像极了一线城市的昨天，核心区域的土地供应越来越少，地块面积越来越小。

对于来之不易的这个优质地块，一向擅长打造精品项目的世茂将如何出招呢？

世茂引入了聚焦城市精英群体居住需求的璀璨系产品。璀璨裕华项目的住宅高21层，层高3.1米。住宅容积率2.5，在二环内已属难得，也更易规划和打造品质。

世茂璀璨系产品的两大标志，其一就是全龄互动园林景观。

小区园林景观由3部分组成，兼顾观赏性和功能性，使之体现的不仅是多重景观，更是家庭全生命周期中空间的延伸。“100平米的房子，10000平米的家”就是对璀璨系园林最好的诠释。

世茂·璀璨裕华项目园林景观规划示意图

生活在小区里，业主休闲小憩或娱乐运动互不干扰。在“花园里的客厅”景观组团，业主可以其中休闲、读书，享受阳光的温暖；“花园里的嘉年华”是一个全龄段活动区，不但考虑到了0-12岁儿童的成长需求，提供了家庭亲子交流空间、认知探索空间、运动培养空间和自我表现社交空间，同时也为成人规划了丰富的活动器械区域。

小区虽然不大，但规划了慢跑道，早晨晚上可以在小区里跑步锻炼；也可以徜徉在园区享受满目的绿色。甚至连每月绿植花草的观赏内容，项目都替你规划好了。

世茂·璀璨裕华项目植物最佳观景季

[叁]

世茂璀璨系产品的另一个标志，就是人性化居住体验的户型与精装设计。

在世茂布局较多的南方沿海地区，其璀璨系的户型设计一直受到市场青睐。世茂将璀璨裕华项目的户型，称为“石家庄市场上最能打的一组户型”。

项目户型包括约87㎡两居、117㎡小三居和136平米㎡三居，主要针对首置首改需求。

117㎡三室两厅两卫C户型，南向三开间已属难得，而面宽竟然做到了近11米。

户型的格局设计非常合理。户型中部，从北往南依次排布着U型厨房、餐厅、客厅以及1.5米进深的阳台，形成了一条纵向轴线，超过30㎡的公共空间，通透感和采光性俱佳。

南北通透自不用说，还实现了全明设计。双明卫在这个面积段属于较难实现的功能，两间南面卧室均设计了飘窗，体现了世茂对于居住细节的思考。