孙盼盼律师表示,不符合限购政策的房屋买卖合同也是双方真实意思的表示,且不违反法律法规,应属合法有效。
孙盼盼律师遇到过的类似案例
1.购房合同的标的房屋是拆迁安置房,未达到法定年限,无法办理过户,房价上涨后,卖房人要求确认无效,返还房屋。
法院认为,在审判时,案涉房屋已达到过户条件,原卖房人应当按约协助办理房屋过户。
2.购房人不符合限购政策,但购房人起诉时已满足购房资格,要求卖房人配合办理过户。
法院认为,购房合同有效,卖房人应当协助办理过户。
无法过户是否要承担责任?
不符合限购政策并非不能预见、不可抗力等可以免责的情形,所以需要按照协议的约定承担定金损失或违约责任。
孙盼盼律师建议,如果是因为社保年限的问题导致没有购房资格,可以与买房人进行协商,是否同意缓办网签过户手续。
律 师 提 醒
孙盼盼律师慎重提醒大家,二手房交易过程涉及的巨额房款交付、网签备案、产权过户、房屋交付、户口迁出、物业清洁、房屋他项权利限制等诸多环节。在签订协议之前,需要进行严谨的背景调查,把控交易流程,尽可能缩短交易周期,避免交易风险及诚信风险,尽可能规避交易过程中可避免的信息不对称而造成的损失。
01 严谨的调查
调查对象包含交易双方及标的房产的信息。交易双方包括买方及卖方。
需要核查买方的方面
1.是否符合上海的限购政策,可以到案涉房屋的区级不动产登记中心咨询窗口,咨询核实。
2.需要抵押贷款的,核查自身条件是否符合条件,可以联系抵押贷款银行及相关部门核实。
需要核实卖方的方面
1.是否有正在进行的诉讼,是否被列入失信、限制高消费名单。孙盼盼律师表示,自己曾经手一个案件,买方在付完首付并办理网签之后,在过户之前,标的房屋被法院司法查封,买方不得不通过诉讼要求卖方返还房款,并且因卖房人想通过买房人限制他案债权人拍卖房屋,拒不返还,买房人至今未顺利拿回首付款。
2.婚姻状况,是否属于夫妻共同财产,是否在离婚协议中做出处置。作为夫妻共有财产的房屋,产权证上的产权人可能只记载夫妻中的一人,在购买这类二手房一定要求其他共有人出具书面证明,证明其同意转让该房产,否则该买卖行为无效。