■点击右上角【关注】“晋熙贾素飞律师拆迁咨询”头条号，私信回复“咨询”，即可享有一对一法律解答服务。 ■拆迁维权不止胜诉；征地补偿要问律师

声明｜版权归原作者和平台，仅供学习交流；侵权，联系必删文

买房除了有交足首付的款项，另外也需要知道各种房屋的性质，安置房和商品房是两种不同性质的房屋，他们之间有什么区别呢?下文为大家讲解安置房和商品房的区别。

商品房，我们都很熟悉，它是有法律法规及相关规定保护的，可以在市场上自由交易的，不受政府政策限制的一个商品房屋，包括了开发商在建的新房和二手房等。

安置房，其实是一种补偿性的房屋，是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而为拆迁人或承租人居住所安置的房屋。开发商补偿给原居民的一种新建房，它可以转手买卖，但并没有商品房那么昂贵。

回迁房是指在原地拆迁安置的房屋，属于安置房的一种方式。房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房;但在出让土地上进行房屋拆迁的，原地回迁的就是回迁房，把你安置回到原来的地方盖的新房子居住，异地安置的就是安置房，离开原来动迁的地方，在其它地方安置房子居住。所以，从广义上来说，回迁房是就地建房进行安置，应视作安置房的一类，只是大家称呼有点不同而已。

拆迁安置过程中，如果采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。如果采取的是房屋补偿的方式就需要区分商品房、安置房与回迁房三者的不同了。

商品房和安置房、回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置或回迁的房屋购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。商品房可立即上市，可抵押进行贷款。而安置房或回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，只有出让后才可以银行抵押贷款。

如果拆迁的是商品房，补偿的自然应当是商品房，可以立马买卖。但大多数拆迁的房屋都是集体土地上的私房或者是经济适用房，那么补偿的房子性质一般就不是商品房。集体土地上的私房补偿后的房子土地性质是划拨，没有交土地出让金，正式办理过户转让手续时，需交土地出让金。如果是经济适用房，一般五年之内不得买卖。

私房比较好理解，城区周边建在集体土地上的农民自建的房子都是私房。因为房地产公司搞开发等因素而拆迁，拆迁公司通过安置房的形式补偿安置，这类安置房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，补交土地出让金后，可以自由上市交易。

而对于经济适用房，很多东阳人不是很了解，是因为东阳城区所建的经济适用房比较少。早期的经济适用房比如“时代花园”，是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房，其供应对象是城区所在地家庭收入和住房状况都比较困难的“双困”家庭。所以只有同时符合“收入”和“住房”双困的拆迁安置户，才可以申购经济适用房。被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

还有一种情况，是由于重大市政工程动迁居民而配套的商品房，比如2019年建设的江北新房“上卢”农房聚集区，按照地方有关棚改的规定，也定义为经济适用房。还有南市街道高铁新房等配套的新房等等都属于经济适用房，五年之内原则上不得买卖。这个经济适用房和“双困”的拆迁安置房有所不同，听说如果棚改后拆迁的房子不是唯一的一套，那么第二套经济适用房可以调整为普通住宅项目，没有五年期间交易的时间限制。东阳佳居房产只是听说而已，具体要问拆迁安置房的业主本人了。如果是经济适用房，要想变成自己的，还要等五年后且补土地出让金给地方政府。

拆迁安置房取得土地的方式原则上采取“招拍挂”形式取得，属普通商品住宅用地。被拆迁后置换出来的土地，地方政府通过市场转让方式出让给开发商，建造新的商品房。而经济适用房土地取得方式，与公租房、廉租房一样，是通过政府年度优先安排、以行政划拨的方式取得。如果将划拨方式取得的经济适用房建设用地，变相用于拆迁安置房建设，是改变了用地性质，需逃缴土地出让金。

总的来说，商品房是商品，安置房是保障。买安置房有政策风险，购买时除了看重产权和价格，别忘了风险。由于买家购买房屋后暂时不能马上过户，最好找一家可靠的房产中介，不如东阳佳居房产，由中介牵头，买卖双方签订一份带附加条件的预约销售合同。请你收藏了！