现在提起法拍房,大家能想到的就是低于市场价。法拍房由于便宜的优势在市场上逐渐火热,吸引了不少购房者的关注。很多朋友在问,法拍房的价格是如何确定的呢?这个问题不管是申请人还是被执行人都十分关注,今天我们就来了解一下,法拍房价格的来龙去脉。
法拍房的价格是如何确定的
在法拍房拍卖过程中,关于房屋总价,一般会有两个价格,一个是起拍价,一个是评估价。
法拍房报出的第一口价,就是起拍价。在起拍价基础上每次应价加的最少价格,为加价幅度。一般为1万及其倍数。
1、法拍房第一次拍卖。法院在上述方式确定房屋参考价后,执行法官要合议产生起拍价,保证金,保留价,加价幅度。起拍价按照法律规定可以在参考价的基础上打7折,比如一套房屋参考价100万元,那么法院可以以70万元的价格拍卖。
2、第二次拍卖。如果法拍房第二次拍卖无人竞买流拍,那么会组织第二次拍卖,拍卖价格可以在第一次起拍价的基础上再打8折。还是以100万的房子为例,第一次拍卖起拍70万,没卖出去,第二次打8折,是56万元。
3、变卖。法拍房如果前2次都没卖出去,申请人又不接受房屋抵债,那怎么办?可以变卖房屋。
变卖价格就是二拍流拍价,也就是上面例子中的56万元。变卖为期2个月,先到先得。
而评估价则是法院认可的市场价。
在实际上拍的过程中,大部分第一次拍卖的法拍房起拍价约为评估价的70%,保证金约为起拍价的10%,加价幅度约为保证金的5%。
很多人可能会认为评估价就是市场价,也就是目前房产在二手房市场上的交易价格。但实际上,法拍房评估价的确认方式还有很多。
第一种是与被执行人议价。法拍房在上拍之前,法院都会通知申请执行人、被执行人,将双方约在一起进行协商,确定一个双方都认可的价格。一般情况下,涉及的双方人员越少,达成协议价的可能性越大。如果协议价获得法官的认可,就会直接将协议价作为房屋的上拍评估价。
如果被执行人不配合议价或者下落不明,案件涉及众多当事人且意见不一致时,法院就会考虑采用其他方式。
第二种定价方式就是评估公司定价。评估公司,就是专门评估房产价值的有关机构。每年法院都会对这些评估公司进行审核,审核通过的评估公司才有资格为法拍房出具资产评估报告。
为了避免人为因素扰乱评估价格,法院会采取摇号方式选择评估公司,最大限度地保障司法公正。
评估公司所出具的资产评估报告中会详细记录评估房产的具体情况、评估方式、评估标准、评估结果,以及其他有效期等信息,内容详实,准确性高达85%。目前,大约有40%的法拍房通过评估公司确认评估价。
第三种是网络询价的评估价,由负责上拍的法官,登录询价平台,输入房屋信息就会自动生成评估价,最终评估价为三个平台的均价。这个看似公开公正的方式,其实有着巨大的缺点:那就是价格未必能符合市场的实际情况,而且三个平台之间价格存在差异,不如由评估公司定价来得准确。
最后一种是定向询价。定向询价的对象,一般是房管局或者其他政府机构。
在上拍之前,法院会出具某一套法拍房的询价函,询价函中会写明询价要求以及相关信息,被询价的机构会在指定期限内给出结果。由于过程繁琐且定向询价的对象难以确定,所以定向询价的方式目前比较少用。
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