在房地产“三道红线”的实施背景下，售房返租的模式可以降低开发商的资金压力。我通过检索大量相关案例，系统梳理了售房返租模式涉及的常见法律问题，总结了实务中的司法态度，并提出一些建议，望大家收藏转发。

以酒店经营管理为例，其对应的售房返租模式如下：

一、售房返租模式通常会遇到哪些法律风险？

滕律回复：涉及民事、刑事、行政三个方面的法律风险。

（一）民事风险主要涉及两个方面，一是房屋不能实际交付引起的纠纷；二是后续租金不能支付而引起的纠纷。

（二）刑事风险主要涉及三个罪名，一是合同诈骗，二是非法集资，三是非法吸收公众存款罪。

（三）行政处罚风险主要涉及《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定的“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”的情形。

二、售房返租模式涉及哪些法律关系？在法律上是否有效？

滕律回复：售房返租模式一般由两个合同组成，一是《房屋租赁合同》，二是《房屋委托管理合同》，对应的法律关系为：一是成立在先的房屋买卖法律关系，二是成立在后的房屋租赁法律关系。

一般而言，售房返租模式下的合同合法有效。

滕律提示：值得一提的是，《商品房销售管理办法》第十一条：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”但是，该管理办法仅系部委规章，违反其规定，也不会导致商品房售房返租中的《房屋租赁合同》、《房屋委托管理合同》归于无效。

三、售房返租模式下两个合同是否为独立的合同？

滕律回复：形式上独立，实质上具有较强的联系。

滕律提示：实务中，开发商与经营管理公司往往为关联公司，或是在房产销售项目中存在合作经营关系；在房屋销售、包租的宣传环节，常常使用捆绑销售、托管经营的方式；购房者往往是因为产生了两者系共同经营体的认识而最终决定购买房屋，从而增加了房屋的销售，提升了销售利润，而该利润最终由开发商享有。并且，在一些案例中显示，后期开发商还在一定程度上实际参与商铺的经营管理。因此，简单认定《房屋租赁合同》与《房屋委托管理合同》是完全独立的合同，是明显不合理的。

四、购房者最终未能签订《房屋委托管理合同》，是否可以主张不履行《房屋买卖合同》项下的购房款支付义务？

滕律回复：有争议。概括起来两种观点。

观点一：购房者拒绝履行《房屋买卖合同》，其原因是系因双方就返租、委托管理等事项没有达成一致意见导致，系法律上不可归责于当事人双方的事由，购房者的行为不属于违约行为。

观点二：合同是否成立，应当回到合同的成立条件上讨论。当没有证据显示开发商在销售房屋时存在欺诈行为，或者购房者存在重大误解，该合同应当认定为成立，购房者应当履行合同项下义务。

五、非购房者原因未完成房屋过户，房屋租赁经营方可否以此为由主张不履行或者不适当履行租赁合同有关义务？

滕律回复：不能。

办理房屋产权变更手续的义务应当由回租方承担，因房产上存在第三人抵押及法院查封等情形导致房屋不能过户，购房者并无怠于行使权利的主观过错，房屋所有权虽未转移但不能因此否认租赁合同性质，更不应成为房屋租赁经营方不全面履行合同义务的理由。

六、购房者能否因为房屋租赁经营方未履行完毕支付租金的义务，要求开发商承担连带责任？

滕律回复：实践中大多数案例支持购房者的该项主张，即在房屋租赁经营方违约的情况下，购房者可以主张房屋出售方即开发商承担连带责任。

滕律提示：虽然法律规定，突破合同相对性需要明文规定，但是基于上述的分析，售房返租模式下的合同具有较强的关联性，不能用简单的用合同相对性的理论来解决争议。当房屋租赁经营管理方欠付购房者租金时，购房者可以主张房屋租赁经营管理方与开发商承担连带责任。

七、房屋租赁经营方未履行完毕支付租金时，购房者可以向哪些主体主张承担法律责任？有哪些启示？

滕律回复：当购房者未收取到租金时，除了会找房屋租赁经营管理方，一般还会向两个主体主张权利，一是开发商，二是政府。

关于开发商的法律责任前述已经阐述；关于政府的法律责任，有案例显示，当案件的争议焦点涉及消防验收问题的时候，一般需要调查清楚消防验收问题产生的原因，是之前就不能办理，还是在经过一定时期后，因为条件变严苛不能办理。如果是前者，将导致开发商的责任加重，并可能产生政府的民事法律责任。

滕律提示：房屋的租赁周期往往较长，多数案例显示以3年或5年居多，甚至可能到7年。由于周期较长，对于开发商而言这将构成潜在法律风险。这就需要开发商在房屋出售的时候统筹做好租金收益和返租金额的平衡、项目经营的规划以及租金的安排。

八、售房返租模式可能涉及到哪些刑事风险？

滕律回复：在许多案例中，开发商与其合作方通过承诺回购的方式订立虚假购房合同，由于其不具有房产销售的真实内容，或者不以房产销售为主要目的，当侵犯了刑法所保护的法益时，特别是特定或不特定人的财产权益，扰乱市场秩序时，一旦被查，存在较大的被刑事追诉的风险。

九、售房返租模式可能涉及到哪些行政处罚风险？

滕律回复：售房返租存在被行政处罚的风险。《商品房销售管理办法》第42条规定：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，除以警告、责令期限改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款……（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的……”。可知，虽然售房返租模式不被法律否定，但在特定情形下，依然会有被处罚的风险。