“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”

诗人海子1989年写下的这一名句，成为了许多人梦寐以求的生活状态，毕竟那广阔无边的浩瀚、水天一色的湛蓝，想想都让人觉得无比美妙，更何况是能够天天面对着。

于是很多人在手头上富裕起来之后，都会想着在风景如画的大海边买上一套房子，作为将来退休后颐养天年的地方，然后开始憧憬起含饴弄孙的夕阳时光。

不过很可惜的是，大多数人买完海景房之后都会发现陷入一个巨坑当中，房子严重贬值不说，想要卖却卖不掉，每年住不了几天、大部分时间闲置，却还要倒贴上不少的物业管理费。

山东威海辖下的乳山市，是国内几个海景房成片的地方之一，乳山市区东南方向10多公里外的海边，就是北方著名的旅游度假圣地——乳山银滩。

乳山银滩位于黄海之滨，沙子洁白如银，被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷”。更难能可贵的是当地没有滩涂开发、浅水养殖和任何工业项目，保持了清洁、无污染的生态环境。

早在1992年7月，乳山当地就开始在银滩大规模兴建旅游度假区，规划面积达到8.5平方公里，并于1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区。

2000年以后，随着中国人开始富裕起来，乳山银滩旅游度假区也开始大规模发展起旅游地产来，一排排别墅、一幢幢高楼不断在海边伫立起来。

打开卫星地图可以看到，沿着山东206省道从海阳所镇到洋村口的海边，绵延分布着长20公里、宽1.3公里的楼盘，总建成面积超过26平方公里。

根据笔者查询的资料，目前乳山全市的常住人口约为55万，其中市区的建成区面积为36平方公里，人口数量约为20万人，人口密度约为5500人/平方公里。

参照乳山市区的人口密度来算的话，“银滩新城”可以容纳14.3万人居住，如果再考虑上银滩高层住宅较多、基本没有平房的特点之后，预计至少可以容纳20万人居住。

如果参照国内普通城市的人口密度来算的话，每平方公里建成区的人口密度约为1万人，那么乳山银滩26平方公里建成区的正常居住人口应该达到26万。

2007年前后，乳山银滩大片海景房建成开始销售，当时开发商从各地拉来许多投资者前来购房，每平方米房价大概在3500元左右。

不过在这波销售高潮结束之后，乳山银滩的房地产陷入极度的“供过于求”状态，具体表现为住房空置率极高，二手房抛压过大，价格下跌明显。

目前乳山银滩的居民多为外地退休老人，他们一般在夏天到乳山银滩居住，冬天则回到自己的老家。有当地住户预估，乳山银滩夏天的入住率可能会有10%，冬天可能连1%都不到。

根据《每日经济新闻》记者的调查，目前乳山银滩的新房售价大约10000元/平方米左右，但是二手房的售价仅为4000元/平方米左右，有些楼层较高、位置较为偏僻的，甚至1800元/平方米就能买到。

不过目前乳山银滩的新房和二手房销售市场是两条缺少交集的平行线，新房多为开发商从外地拉“看房团”过去购买，二手房中介都不敢打破“潜规则”去向他们推销二手房，所以他们基本无法接触到二手楼盘的销售，而二手房主要面对的是零散的自来购房者。

按照过去10年的房贷利率和通胀率来算的话，投资房地产需要房价每年上涨5%以上才不会亏损，也即是说2009年时候3500元/平方米购买的房子，现在至少需要卖5700元才能勉强保本，如果按照目前4000元/平方米的市价来计算的话，乳山银滩购房者过去10年间亏损高达30%。

乳山银滩的故事告诉我们一个血淋淋的事实，那就是房地产投资离不开最基本的一个因素，那就是人口。

如果一个地方没有人气，那么即使拥有再美的风景，那里的房子也不具备多大的投资价值。反之，如果一个地方拥有旺盛的人气，那么即使各方面平淡无奇，那里的房价也具备升值空间。

不信的话大家可以看看深圳的例子，在十几年前，深圳最贵的房子是在东部的盐田，因为那里依山傍海、环境宜人，十分适合居住。但是十几年来，盐田却是深圳房价上涨最慢的地方，远远比不上许多关外的片区。

这是因为盐田在深圳市内偏居一隅，跟罗湖等中心城区隔着一座大梧桐山，然后又迟迟没有通上地铁，所以没有多少人会选择去盐田居住。相反的，深圳西部的蛇口、后海片区，却由于既有海景，又地处闹市，反而成为房价上涨最厉害的地方。

除此之外，大家也可以去看看青岛、大连、厦门等城市市中心的海景房价格，基本上都是稳居当地房价的最高水平，而那些远离市区的海景房，则价格往往要低了不少，所以说决定房价的最主要因素还是地段和人口。

买房是人生最大一笔投资，不管何时何地我们都应该谨慎选择，大家买房时候一定要本着宜居宜业的角度出发来选择房子，切莫被开发商和中介的“情怀”或者“升值空间”所忽悠了，不然最后往往就要掉进大坑里去。

作者：范智林