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今天想和大家聊聊不动产解押这个话题。

小江在2017年贷款购买了一套住房，2021年8月，他还清了全部贷款，拿到了银行给他的结清证明。

2022年6月，因为生意上资金周转需要，小江打算将房产进行抵押贷款。到银行一咨询，把他吓一跳，前者告诉他，他的房子抵押还没有被解除。

贷款都还清一年了，怎么房子还处于抵押状态？

我找到原因后，为了让大家在解除抵押时不再出现问题，我把工作中如何避坑的方法进行了总结，分享给大家。

不用担心，这个问题清单其实就二个问题，分别是：解除抵押权的方式、什么时间可以给我回话。

（一）解除抵押权的方式

当你到银行把房子的贷款全部还清后，拿到了贷款结算证明，就要记着问银行这个问题。

意思是说，我把贷款还清了，你们如何帮我解除抵押权？线上还是线下？

（1）线上解押

线上解押，是指银行将相关解除房产抵押权的资料从网上传送到不动产登记部门，后者审核后解除抵押权的方法。

这个方法的最大好处就是，小江还清了贷款，不用再跑不动产中心了，过几天，通过网上查询的方式就知道结果了。

（2）线下解押

线下解押，就是银行把介绍信和不动产登记证明给你，你自己到不动产窗口进行解押。

这里，我着重讲讲线下解押需要注意哪些地方。

1）不动产登记证明

线下解押，你需要携带这张证明，只是，银行给你时，你需要特别留意一个地方：在这张纸右下方空白处，银行需要手写一行字：贷款已还清，并在它的上面盖章。

这是我们本地的操作习惯，意思是说，借款人已还清了贷款，抵押权随之解除。

如果没有，你要提醒银行进行完善。

2)介绍信

银行会给你一封介绍信，意思就是他同意你去不动产中心办理解除抵押权的业务。

（二）什么时间可以告诉我结果

如果是线上解押，要问银行，需要多长时间办完解除业务。

这个还真不好说，不同的银行所需要的时间也不同，一般需要2—7天不等。之所以需要这么长的时间，主要原因是银行内部把不动产登记证明从保险柜中取出来的流程太繁琐。

综上，相对来说，解除抵押权，不动产登记证明最重要，而且，银行要在它的上面写字并盖章。

有人问：线上线下，搞得那么复杂，我们到底又是为了什么需要解除抵押权呢？

其实，要说清楚这一点，只要把当初设立抵押权的内涵搞明白，我们自然就知晓为何要解除抵押权了。

我们以小江与银行签订合同并将房子作抵押为例来说明。

小江向银行借款30万元，为了证明他有偿还借款的能力，小江把房子抵押给银行，作为偿还贷款的担保，如果出现了不能偿还贷款的情形，银行可以向法院起诉，通过拍卖房子收回当初的贷款，从而保证自己的抵押权不受损失。

反过来，如果小江还清了贷款，抵押权自然就没有了，但是，小江要到不动产窗口去办理登记，否则，不仅这套房子不能买卖或交易，而且，无法直接证明他还清了贷款。

这就是我们要在贷款结清后及时解除抵押权的原因。

这个“谁”指的是银行在介绍信中同意办理业务的这个人，但是，在不动产部门看来，这个人和产权人是否吻合是我们非常关注的，也就是说，除了小江之外，办理解除抵押权的人与小江需要是直系亲属关系。

为什么要这样做呢？

（一）直系亲属关系包含的人

我们假设：银行在介绍信中写的经办解除抵押权业务的人是小江，产权人也是小江，此时，如果他本人不到场时，还有谁能办？

排在第一位的是他的妻子，第二位的是小江的父母。但是，小江的妻子需要提供结婚证，他的父母需要提供户口簿。

（二）解除抵押权和领取不动产权证书是两个不同的业务

像前文说的那样，小江如果凭银行介绍信和不动产登记证明，他能解除抵押权的业务。

但是，如果不动产权利证书还被保存在档案馆，他想取回权利证书，要用身份证领取。

也就是说，解除抵押权和领取不动产权证书是两个独立的业务，而不是像银行介绍信说的那样，既可以解除抵押权又可以领取房产证，不是这么回事。

如果不是小江的直系亲属办理业务，对我们来说是存在风险的，这也正是对办理解除抵押业务的经办人审核的关键所在。

解除抵押权，就是我们还清贷款之后，把它们从不动产登记簿中注销，证明小江已全部偿还了当初的借款的一种行为。

具体办理的时候，要问清楚银行的解押方式，是线上还是线下。

如果是线上解押，就要注意两点，一是什么时候可以得到抵押权已解除的反馈，另外就是要留下对方的联系方式；线下解押，要留意两个材料，介绍信和不动产登记证明。

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