新时期，新挑战，新要求，必须以新思维、新意识、新措施来迎接，化压力为动力，变挑战为机遇，开创新未来。
所谓营销，讲究先营后销。何为营，即全程营销策划，战役思维，战略眼光；何为销，即终端销售策划，战争意识，必胜决心。
关于新时期房地产项目全程营销，可以理解为是一个战役，定位决策为中军，规划设计工程施工为后军，策划销售为前军，大军的前军、后军、中军协调作战，三军用命，一往无前！
另外，成本财务行政等后台部门为左右军，左右军等各兵种配合支持，开路架桥、运送军需、保驾护航，也要有战争思维，隐蔽性、稳固性和预备方案。
一、新时期房地产项目开发全程的六大现象
1、投资决策方面：
市场不确定性导致决策风险加大，机会难以把握
1）土地市场遇热时，项目楼面单价屡创新高，单价地王、总价、总面积地王频出，想要却得不到；
2）土地市场遇冷时，项目流拍，拿到却又觉得是烫手山芋；
2、项目定位方面：
产品更新换代频繁，概念纷飞，项目定位难
1）跟随策略，担心保守思维让产品落后；
2）创新升级，又忧虑超前意识不为市场接受
3、成本高企，市场需求越来越挑剔，项目规划设计难；
到底该在哪控制成本，在哪增加预算，投入产出盈亏平衡财务账怎么算。
4、工期紧张，工程质量品控与市场对接难；
1）多快好省，大干特干，全线开工，质量难保障，易引发客户投诉；
2）精品意识，慢工细活，成本偏高担心难以溢价。
5、市场竞争激烈，政策调控下策划空间小营销难；
6、投诉多，影响大，售后服务难，动辄投诉甚至对项目引发危机。
二、新时期房地产项目营销到底有什么特点
1、信息高度透明，价格空间小
2、资金密集，要求周转加快
3、工期进度、工程品质是全程营销的基础
4、大数据下营销的渠道整合与垄断
5、互联网时代口碑营销的双刃剑
6、民企与国企央企的品牌影响差距
可谓既是展示优势亮肌肉的实力战，又是短兵相接的巷战。
三、解决之道
培养全程营销思维和意识，是新时期房地产项目营销突破的根本之道。
传统营销以产品为核心的理念，从产品营销、概念营销、卖点群营销，甚至到全过程营销策划,均是以产品为导向的，策划的目的是如何销售产品，而对于消费者需求的考虑甚少。 而新时期营销强调，则以消费者的需求为导向，从房地产投资到物业销售的全过程，都要考虑消费者的利益，以消费者的需求为导向。
经过前期的市场调查和研究，了解消费者的需求、购房动机和承受能力，从而有针对性的开发产品，确定产品价格，并在销售过程中，改善服务，与消费者进行有效沟通，为消费者创造快乐的购买过程。更符合西方组织管理理论所说，“围绕消费者组织一切”。要挖掘项目的最大价值，从品牌价值、时机价值、产品特色等方面入手，对中后期销售起纲领性作用。
1、管理制度、组织架构要植入营销思维，关注全程营销
总经理负责制下，平台管理，上下双向反馈快速畅通，执行快速到位。
2、各环节具体做法
1）投资发展，项目决策必先知己动态评估分析预测、知彼科学细致市场调研和政策分析。
2）根据决策判断，营销思维，前瞻意识，制定相关项目定位、开发战略、规划设计。
一方面，成功的房地产项目要创新，创新是发展的生命力。
但另一方面要适度，过度创新可能会成本大幅增加，可能会与市场环境出现脱节。适度创新优化产品，并非一味的高档次，而是努力做到产品细分市场上相对稀缺性，力争做到无竞争营销。主要是通过居住理念、产品配套、服务三方面的差异化策略实现。人具有向比自己更高层次的消费人群看齐的消费观念，因此要创造目标客户群向往人群的居住理念、投资理念。
3）工程环节，充满营销理念的精品意识，将是打动客户的利器。
坚定“工地开放展示”，一贯强调“责任地产”，体现自信，敢于开放，敢于打破“蒙着卖”的套路。举行工地开放体验，定期寄送工程进度公开信，开放清水样板间，特别材料展示及工艺讲解，特别施工环节展示，关注工程体验营销将极大提升客户信心，不失为当下营销利刃之一。
有景观就上高层看景观资源，有大园林投入就让客户感受体验园林……
4）成本财务，投入产出的营销思维，运营体制有所突破，形成项目销售的强大后盾。显性环节成本增加，要有策略策划。
成本财务创新，销售利器如何打造，做到政策优于对手，效率高于对手，品质好于对手（后面会写个专题文章）。
5）营销策划，不局限终端，全局思维贯引，立足定位开展事件影响和活动营销，形成不战而屈人之兵而胜趋势。
6）售后管理，营销意识将使权证服务有序进行，避免风险，物业管理精品意识，更是分期开发长久胜利的根本。
与客户进行双向互动的沟通，建立强大的客户管理系统。 客户服务是房地产开发企业的核心职能，必须强化。客户是房地产开发企业品牌价值的诉求对象，关注客户从购买到入住过程的全方位体验是品牌战略是否成功的关键。
房地产品牌竞争趋势正过渡到客户资源库、客户满意度、客户服务手段的竞争层面，特别是中小民企房地产企业，要在央企国企品牌竞争中立足甚至形成区域优势，更应关注客户管理、服务和营销。
………………………………………………
以上为个人从业的一点感悟和经验总结，一家之言不足之处请多指正！感谢大家的关注点赞、评论交流。原创码字不易，转发请注明出处！后续看更多，也可关注微信公众号“蓝海定位与营销”，谢谢！
