来源：环球网

作者简介：

张佳伟 北京厚大合川律师事务所

案件背景

回顾刚刚过去的2020年，我们感慨颇多，在新冠疫情面前，国人展现出了空前的大局观，我们的抗疫工作让世界为之瞩目，但是这一年里也发生了很多我们不希望发生在我们身边的事情，比如有人趁着新冠疫情期间口罩紧俏，贩卖劣质口罩，大发国难财；再比如有人肆意夸大商品功效，欺骗老年消费者。

在2020年中央广播电视总台“3.15晚会”曝光的质量问题中，有一则消息应当特别引起我们的注意—广州万科尚城小区存在房屋漏水问题。

案件经过

这次事件的起源我们可以追溯到2018年12月份的时候，万科方面曾单方面作出回应，整体施工标准符合国家规范要求；2019年3月，楼盘开发商广州万卓置业有限公司向业主出具《关于尚城业主所提整体卫浴等八个关注点的回复》，同年4月出具《商城业主群诉整改方案》。万卓公司表示其交付的房屋为整体卫浴，未刷防水。整改方案为“在整体卫浴下方安装7厘米的不锈钢踢脚线，打胶固定，并在卫生间增加建筑防水层。”

2019年6月，部分入住的业主反映，家中仍然存在漏水的情况，而且渗漏出来的是排粪水，臭味刺鼻，而且这样的情况大量存在并非个案发生。

近些年来，因为房屋质量产生的纠纷屡见不鲜，据不完全统计，2018年-2020年间，因房屋质量发生纠纷诉至法院的案件就达到1100余件，在这些案件当中主要的争议集中在房屋交付以后，使用过程中发生渗水、漏水等情况以及房屋实际交付情况与样板房装修情形严重不符等原因。由此导致业主与开发商、物业公司之间的矛盾不断激化加深。

律师分析

在查阅大量的司法判例后，笔者发现一个问题，大部分业主在发现房屋质量有问题后，在提起诉讼的过程中均以房屋质量不符合交付条件为由拒绝收房，或者要求解除合同。但是该项诉讼请求能否得到法院的支持呢？

首先在上述纠纷当中，如果开发商按照购房合同约定的交楼条件，在约定的时间内向业主发出收楼通知书通知业主收楼的，此时业主方是不能够以房屋质量不符合交付条件为由，主张开发商逾期交楼的。如因业主原因未办理收楼手续，由此造成的损失，只能有业主个人承担，不能以此追究开发商的违约责任。

其次关于业主主张的房屋质量问题，《最高人民法院关于审理商品房喵咪纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。上述规定中关于房屋质量严重影响正常居住使用的情形，为了维护正常的市场交易秩序，在实操过程中该认定是被严格限定适用的，因此如果只是发生渗水、漏水等一般质量问题时，大部分情况下法院是不会支持消费者主张解除房屋买卖合同的请求，而是选择适用《最高人民法院关于审理商品房喵咪纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，认定业主的主张属于房屋质量保修范围，应由开发商承担保修义务，如果开发商在承担涉案房屋保修责任期间导致业主损失的，业主可以另案进行主张。

另外关于部分业主主张因为房屋质量问题尚未解决，而选择拒绝交纳物业费的情况，刚刚实施的《民法典》第第944条明确规定：业主应当按照约定向物业服务人员支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁；物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。由此可知业主如果认为房屋质量有问题，而物业公司或者开发商又不能给与一个合理的解决方案的话，业主想要维护自身合法权益，也需要通过合理合法的手段，而不能选择简单粗暴的拒绝交纳物业费的方式，这样不但不会从根本上解决纠纷，反而可能会激化矛盾。

购买房屋对于大部分消费者来说，短时间内不会重复进行多次购买，因此在选择开发商的时候一定要慎重，遇到相关法律问题，有条件的话还是寻找专业律师进行咨询，争取将风险防范到交易初期，即使后期发生了不可避免的问题，我们也要通过合理合法的途径去维护自身的合法权益，尽量减少不必要的冲突，我们还是要学会使用法律武器来保护自己。