5月9号，深圳住建局发布了《深圳市住房发展2023年度实施计划》，其中对保障房供应的描述又引来了一大波关注。

我看大多数看法也都是巨量供应，商品房完了等等，我的看法当然也是偏空的。不过，实际信息可能和大家理解的会有一点差异，所以我倒也不过分悲观。

这个差异在哪里？因为住建局每次发相关公文，热度都很高，讨论多了就好像动不动又有新增。但实际上，因为统计口径不同，很多项目都是去年见一次，今年又见一次，实际形势倒也没有大家想的那么悲观。

所以我就梳理了一下目前深圳保障房的供应形势，把全深圳，十四五期间，每年的住房供应量列成了一个表。

这里解释一下建设、筹集和供应分配的区别：

建设：指的是新开工建设。

筹集：指的是已有建筑的改建和盘活。

供应分配：指的是可以拿出来卖或者申请了。

表里忘了加一栏汇总，这里文字交待：整个十四五期间，公共住房会建设 筹集52万套，供应分配34万套。

基于这个表，应该不难发现几点。

1、商品房供应量一直比较稳定，平均在每年六七万套的样子

如果对比20年以前，供应量还多了不少。绝大多数的新盘都不稀缺，就算是时下最优质的新盘，过个一年两年三年也还是会有类似的（不过可能放松一点限价）

2、可售型保障房对商品房有没有冲击？

影响有限。以刚刚过去的22年为例，总共建设公共住房12万套，但仅有1.5万套是可售的，相比于6-7万套的商品房来说，虽然不能说完全没用，但也谈不上冲击巨大。

这类房子之前叫人才房，存在10年后套利的可能，所以很是吸睛了一把。现在它改叫共有产权了，完全内部封闭流转，再加上量不大，我感觉是有点鸡肋。

3、保障性租赁房对商品房有没有冲击？

还是有的。因为实际上，如果有一个不用搬家的房子，有一个稳定上学渠道的话，大多数家庭并不需要买房，而保障型租赁正好可以满足这一条件。对于商品房来说，这算是赤裸裸的抢客户。

不过，这类房子主要是提供给年轻家庭，财富积累还不多的新青年等等。等到需要居住改善的时候，保障租赁小面积、品质一般的劣势就显现出来了。对于改善房而言，保障租赁的影响会小一些。

4、公租房对商品房有没有冲击？

这个不可能有。公租房针对的对象是中低收入家庭，说难听点算是扶贫性质比较浓了。前两天还出了新公告，要审核公租房家庭的收入情况，这也是一个例证。

这类人群本来也不是买房客群。有没有公租房，对商品房价也没什么影响；影响的只是人家留不留深圳。

在全国各大城市里，深圳是搞保障房最积极的。这对业主来说不是件好事，但对一个城市而言，留住人才最重要。就算记挂着这一亩三分地的房价，那也得先留住人，才有新增的购买力和需求。

保障租赁毕竟还是租赁，楼市也早就过了短炒暴利的年代了。如果非要在深圳楼市谈投资，「长期主义」这四个字，务必要在心里多念几句。