首先说明： 本篇文章分析的是市面上小户型的公寓房，对于40年性质的大平层、跃层、别墅等大面积公寓产品不在本次讨论之列；整层买用于运营的庄家不在讨论之列，本文只讨论散户。

面对市面上琳琅满目的公寓产品，面对千千万万买公寓的业主，特别是买公寓的散户，百分之九十的人买了就后悔了，除非这个公寓有特殊的附加价值（有学区或者学位加持）。

一般买公寓的散户，之所以买公寓，原因有：

①住宅限购了，手里有点闲钱，担心通货膨胀担心货币贬值，所以就买个公寓，就当投资了。

②没有购房资格，没有户口没有社保的外地人，想在房地产的热点城市或者自己省会城市买套房子投资后者自住。

③手头资金买住宅不够，而且觉得买住宅月供时间长压力大，自己又想有个住的地方，觉得小公寓总价低，首付低，月供时间短，不但解决了自己住的问题，而且自己可以先上车，幻想以后升值了自己再换。

④亲戚朋友买了个公寓，听着这个项目挺好的，所以就买了。

⑤自己本身就比较喜欢公寓这种产品，单纯就是喜欢，这类基本都是年轻人。

⑥预算有限，想着照顾父母方便，给父母住。

⑦冲动买房，不清楚自身的需求，到了售楼部，感觉房子真好，具体好在哪里也不太清楚，反正就是在置业顾问一顿介绍之下，还有的被忽悠了，就冲动了。

⑧开发商以各类噱头过渡营销，什么地标产品、投资回报率高、升值空间大、有商业有庞大的租房需求、带学区，偷换概念的一顿夸大宣传，就稀里糊涂买了。

⑨自身办公需要，单纯自己用。

对于买公寓的散户，只要是以投资升值、过渡居住后期置换、冲动购买不符合自己需求、被营销从众购买，这些买了公寓的，基本都会后悔的。

原因是：①公寓商水商电没有双气，物业费高，所以居住成本高，未来能不能遇到开发商说的租金、好不好租都存在疑问的。

②为了学区买的，除非给承诺，如果只是说口头说可以落户，似是而非模棱两可的说有学区，就要慎重了。大多数的公寓，都是不能落户，不能划学区的。

③公寓基本都是一两栋楼，没有小区环境，梯户比高，容积率高，朝向单一，特别是疫情当下，所以如果是自己住，估计住着住着就想换了。

④公寓二次交易税费大，首付比例要50%，只能贷10年，税费比住宅高的多的多，没附加价值大，这就决定了公寓没有升值空间，房子的价值低，决定了买的人也少，不是你想卖就能卖掉的，

⑤开发商在宣传租金回报率的时候，很喜欢偷换概念或者夸大区域内的整体租金水平，所以未来的租金一般都达不到开发商承诺的租金水平，所以租金回报率或者租售比是要打折扣的。

⑥最重要的是金融属性很弱。买房投资，无论是短期还是长期，都想着未来要变现或者着急用钱的时候就要变现，变现的形式要么卖掉，要么抵押掉，问题是能给公寓做抵押的银行寥寥无几，多数都是金融机构，利息高；卖也卖不掉，特别是位置不好的公寓，需求群体是很少的。

所以，既然公寓是非住宅，是经营性的房产，那么买的时候就要考虑清楚，如果自己懂经营会经营，每天都有经营式收入，那么当然可以买，如果就是为了每个月一两千两三千的租金回报，还幻想着未来房子升值了再赚一把，那这个如意算盘就打错了，公寓的整体收益会远远跑输同学住宅。