本文对企业出租房屋要缴纳的税费进行梳理，以便于查阅，疏漏之处请指正。
一、增值税
（一）税目
现代服务-租赁服务
依据：财税〔2016〕36号附件1
（二）税率
1.一般计税：9%
2.一般纳税人选择简易计税和小规模纳税人：
（1）5%（财税〔2016〕36号附件2）
（2）住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）
（3）住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）
（三）进项抵扣
根据关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知（财税〔2017〕90号）规定，自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
（四）一般纳税人可选择简易计税的情形
1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。（财税〔2016〕36号附件2）
2.纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。（财税〔2016〕36号附件2）
3.住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）
（五）预缴税款
1.一般计税预征率3%（财税〔2016〕36号附件2、（国家税务总局公告2016年第16号）
2.简易计税预征率5%（个人出租住房1.5%）（财税〔2016〕36号附件2、（国家税务总局公告2016年第16号））
3.住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）
（六）纳税义务发生时间
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第四十五条
1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
2.纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（七）税收优惠
1.自2016年1月1日至2023年12月31日，对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。
（财政部 税务总局公告2019年第61号、财政部 税务总局公告2021年第6号）
2.军队空余房产租赁收入，免征增值税。（财税〔2016〕36号附件3）
3.自2021年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人：发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元，下同）的，免征增值税。
小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过15万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过15万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。
依据： 财政部 税务总局公告2021年第11号、国家税务总局公告2021年第5号公告
二 、企业所得税
（一）纳税义务发生时间
1. 租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。（《企业所得税法实施条例》）
2.如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。（国税函〔2010〕79号）
（二）税收优惠
1.2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
2021年1月1日至2022年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
政策依据：财税〔2019〕13号、财政部 税务总局公告2021年第12号、国家税务总局公告2021年第8号
2.自2016年1月1日至2023年12月31日，企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。（财政部 税务总局公告2019年第61号、财政部 税务总局公告2021年第6号）
三、房产税
（一）税率
1. 12%
企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。租金收入不含增值税；免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。（财税〔2016〕43号）
2. 4%
对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）
（二）以房产对外投资
以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。（国税函发〔1993〕368号）
（三）无租使用
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税（财税〔2009〕128号）
（四）免租期
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（财税〔2010〕121号）
（五）公租房
自2016年1月1日至2023年12月31日，对公共租赁住房免征房产税（财政部 税务总局公告2019年第61号、财政部 税务总局公告2021年第6号）
（六）小微优惠
自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征。（财税〔2019〕13号）
四、印花税
企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为0.1%。税额不足1元，按1元贴花。
自2016年1月1日至2023年12月31日，对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。（财政部 税务总局公告2019年第61号、财政部 税务总局公告2021年第6号）
自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征。（财税〔2019〕13号）
五、土地使用税
自2016年1月1日至2023年12月31日，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。（财政部 税务总局公告2019年第61号、财政部 税务总局公告2021年第6号）
自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征。（财税〔2019〕13号）
六、土地增值税
用于出租产权未转移，不征收土地增值税。2016年1月1日至2023年12月31日，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。（财政部 税务总局公告2019年第61号、财政部 税务总局公告2021年第6号）
七、城市维护建设税
城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％）
纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
小规模纳税人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。
自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征。
依据：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》,财税〔2019〕13号
八、教育费附加
教育费附加 ＝增值税×3%，自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征。
小规模纳税人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。
自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加。
依据：国务院令第448号，财税〔2019〕13号，财税〔2016〕12号
九、地方教育附加
地方教育附加 ＝增值税×2%，自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征。
自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征地方教育附加（包括个体一般纳税人）。
依据：财税〔2019〕13号，财综〔2010〕98号，财税〔2016〕12号
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