■本文作者：北京在明律师事务所

近期，笔者发现一则最高法关于农村宅地基上建设厂房及宿舍楼施工合同无效、赔偿损失不予参考拆除及重建费用的案例。仔细研读后，笔者发现法院引用的法律依据与广大农民自建房有关，下面笔者将通过本则案例与大家一起分享一些看法。

2005年至2006年期间，杜某将其所在村桩的房屋建设交由全某承建，双方未签订书面合同。杜某在施工过程中陆续支付给全某二百多万的工程款。2007年，案涉房屋完工并交付杜某。后房屋出现质量问题，经鉴定，该质量问题主要系因施工造成。鉴定中心经评估确定案涉房屋拆除及重建费用为五百万元左右。

二审法院经审理认为：

其一、依据《建筑法》第八十三条第三款以及《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第三项，农民自建低层住宅是指两层以下住宅。案涉建设在农村宅基地上的的厂房有三层、宿舍楼有五层，不仅建筑面积超过300平方米，金额亦超过30万元，参照《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》（以下简称《意见》）第三条第一项规定，本案工程建设前提应当符合《建筑法》的强制性规定。

依据《建筑法》第二十六条、《村庄和集镇规划建设管理条例》（以下简称《村镇建设条例》）第二十三条以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项“承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的……”的规定，由于全某系个人且不具有工程施工资质，杜某选择全某作为施工主体错误，故林双方之间的农村建房施工合同应认定为无效。

其二、依据《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十六条之规定，因本案讼争的所建房屋尚未经行政主管部门对设计、施工条件进行审查，不具备重建的前提条件，故对杜某主张以拆除及重建费用赔偿其损失的请求不予支持。

最终，本案经再审，最高院维持了二审判决。

针对该案涉及的法律问题，笔者有以下思考。

一、宅基地上自建两层以上、以下房屋建设要求或规定有什么区别？

本案法院引用《意见》第三条第一项“......其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑（以下称限额以上工程），应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。建制镇、集镇规划区内所有加层的扩建工程必须委托有资质的设计单位进行设计，并由有资质的施工单位承建”以及第三项“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建低层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式”以及《建筑法》第八十三条规定，认为农村自建房低层住宅指的是两层以下（含两层），两层以上（不含两层）的属于应当符合《建筑法》强制性规定的工程建设范围。

那么，按照《建筑法》及《村镇建设条例》的相关规定，农村自建房超过两层的或超过300平方的，承包单位应当由具有相应资质等级许可。

现如今，随着经济不断增长，农民生活也得到越来越多的改善，更有不少人在自家宅基地上建起了二层以上“小别墅”。在这里，北京在明律师提醒广大农村宅基地使用权人，在我国法治建设不断完善、土地管理不断加强的大趋势下，自建住宅超过两层的，一定要寻找有施工资质的承包单位建设，且一定取得建设许可，否则不仅会面临房屋质量存在严重安全隐患、必须拆除问题，还会在主张经济损失时产生纠纷。

二、未履行审批手续于宅基地上建设的房屋质量不合格，是否可以向承包方主张赔偿经济损失。

农村宅基地上未履行审批手续、擅自建设厂房系违法建筑毋庸置疑，按照《行政强制法》的规定，行政机关拆除违法建筑不予补偿，本案特殊性在于本案系建设工程施工合同纠纷，针对原告请求被告赔偿其经济损失的主张，法院予以支持；针对经济损失数额的认定，最高院于再审裁定中表明由于双方均应当明知建设工程施工主体必须具备施工资质的法律规定，双方对案涉施工合同的无效均有过错，应当各自承担相应的过错责任，案涉房屋系占用农村宅基地的厂房、宿舍楼，未履行审批手续建设，不具备重建条件，经济损失按照拆除及重建费用的主张不予支持。

邓青锋督导律师团队提醒大家，农村自建房非因征收行为被拆除，因承包人无相应等级施工资质导致房屋质量存在严重问题、面临拆除的，房屋所有权人可以向承包人主张赔偿经济损失，具体赔偿金额视双方过错决定。

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