作者：张仁藏 郭丽筱

在房屋租赁市场，经常发生的事情是，房东把房子卖了，房子的新主人却要将租客赶走。在这种情况下，租客的利益应当如何保护？本文将向大家介绍一种合同法上的原则——买卖不破租赁。

一、买卖不破租赁

根据我国《合同法》第229条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权的变动，不影响租赁合同的效力。”该条的意思是，在出租人将房屋租给承租人后，任何关于房屋产权的变动，不影响约定在先的租赁合同的效力，房屋的新产权人不能将承租人赶走。

同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”承租人可以要求房屋的新主人继续履行原来的租赁合同，房租应当继续交由房屋的新主人。

二、可破租赁的情形

虽然买卖不破租赁为《合同法》的原则，但是并非绝对。本文在此列举仍存在可破租赁的情形。

（一）意思表示效力的限制

在私法领域来看，租户与出租人之间存在租赁合同关系，自然也遵循意思自治原则。买卖能否破除租赁应当首先考虑租赁关系当事人的意思表示，当事人应当拥有在租赁合同中对此事项进行不适用于约定的权利。因此，买卖不破租赁原则不适用于未经出租人同意的转租关系，也不适用于承租人自愿放弃继续承租的情形。

（二）先抵押的 租赁可破

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

比如甲先将房子抵押给乙，又租给了丙，甲因为不能偿还对乙的债务，乙要实现自己的抵押权，将房子拍卖，房子由丁拍得。那么此时丁可以要求丙搬离房屋。如果甲事先告诉了丙房子上有抵押，那么损失由丙自己承担；如果甲事先没有告知丙，则甲赔偿丙的损失。

为此，承租人在租赁房屋时应当注意该房屋上权利有无瑕疵（如房屋上设有抵押权），如果有抵押权，租房的权利可能会无法实现。

（三）不适用于动产租赁

“买卖不破租赁”规则是在民法为了实现实质平等，保护社会弱者的背景下产生的：立法者认为一般情况下房屋的承租人在经济上处于弱势，其不可欠缺的居住利益不仅涉及财产权，更涉及其生存权，所以才偏离民法上的债权相对性和物权绝对性原理作出此例外规定，而动产租赁不具有这种请况。承租人的权利固然应受保护，但是也不能片面地牺牲交易安全、过度忽视对买受人的权利保护。在司法实践中，也采用这种做法。

（四）房屋在出租前已被人民法院查封的

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定，当房屋在出租之前就被人民法院查封，承租人不得主张买卖不破租赁。

法律依据：

《合同法》第229条：租赁物在租赁期间发生所有权的变动，不影响租赁合同的效力。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。