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小区门口商铺值不值得投资(开店最忌讳的三种门店)

来源:原点资讯(www.yd166.com)时间:2022-11-02 05:49:25作者:YD166手机阅读>>

小区门口商铺值不值得投资,开店最忌讳的三种门店(1)

文丨古原

听我一句话,千万不要买商铺!

不要和手上的钱作对,不要拿自己的血汗去填坑。

都说一铺养三代,是真的吗?你现在入手,说不定就是一铺坑三代。

为什么这么说?

我来告诉你商铺为什么不能买的真正秘密。

第一大原因:规划


对的,最大的问题就出来规划上。

现有的商铺,都是政府规划出来的,也就是有一个人认为,这个地方应该有多少商铺 ,那就大笔一挥,于是就建了这么多商铺。

小区旁边要有商业配套,写字楼要有商铺配套,这种大笔一挥的规划,能符合市场的需求吗?

不能!

他造成的后果是,要不供给不足,要不供给过剩!

你知道中国有多少商业地产吗?50亿平米以上!

人均3.73平。而国际标准是人均商业面积在1.2平。

即使去掉公寓部分,我国的人均商业面积也在国际标准型一倍以上。

那些城市规划师们,喜欢光鲜亮丽的城市形象,喜欢到处高楼大厦,店铺林立,结果 就是大量土地被规划成商业用地,这同时也挤压了住宅用地的面积。

那结果就只有一个,商业地产多,而住宅少。

第二大原因:持有成本高


你以为你买个商铺就放在那里等着收钱?你想多了,如果是大城市的商铺 ,很多都有高昂的物业费。

你租不出去,物业费也得交,如果你还有银行贷款,那这种痛苦会让你欲生欲死。为了还贷,为了减少物业费的成本,就会急于出租,而如果承租的商铺质量不高,那后果就是过不了多久,你又会迎来下一次痛苦,租客*了,你又开始痛苦。

并且,商铺是商水商电,如果租户要开发票,你还得承担税费,真正能赚到手的钱有多少呢?干了就知道。

那不行就卖了吧,卖?等你要卖时,你会爽到头皮发麻。

第三大原因:转让成本高


我先给你列一下税费清单。

1、房地产交易手续费3元/平方米。

2、印花税:房屋产价的0.05%。

3、土地增值税:可提供上手购房发票的,土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率。不能提供上手购房发票的,土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。

4、个人所得税:据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%,核定征收为转让收入×7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。

5、营业税及附加税:可提供上手购房发票的,为(转让收入-上手发票价)×5.5%。不能提供上手发票的,为转让收入×5.5%。

6、土地出让金:商业用途用房,按其网格点基准地价的35%计收;商业路线价区段路的商业临街宗地,加收路线价的10%;办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。

7、土地出让金契税:按本次征收土地出让金价款的3%征收。

看到这个清单,你先不要算,你就头大了吧。

实际交易中,商铺如果溢价个30%至40%,你是一分钱都赚不到的,除去利息和税费,你可能连本金都拿不回来。

你可能会说,那就长期租吧,不是有开发商包租吗?

第四大原因:骗局多


商铺返租的的套路是专业的韭菜收割机,而你就是他们眼里绿油油的韭菜。他们是怎么收割的呢?

签合同啊,一签五年,十年的,你看这多好,法治社会,他要是不返租,我告他去。

一套商铺 ,本来只能卖100万,开发商决定卖200万,其中准备一百万返还给你,因为向你承诺了高额的租金。

你收到返租时,会很奇怪,那些商铺要不空着,要不便宜租出去了,凭什么给你高额返租呢?因为那本来就是你的钱。

你说,不管他,反正我能收到钱,开发商亏损不关我事,你以为开发商会这么傻吗?没过几天,你会发现返租断了,等你找开发商时,公司注销,人都不见了,你上哪告他去,最后他就一个理由经营不下去了,收入只有这么多,我怎么返?

你找到开发商,也告不赢他。

那你会说,总是有好商铺的吧,总是有好位置的吧?

第五大原因:真正的好商铺,很难被你买到


现在的时代是商业综合体时代,人们消费往万达跑,最好的商铺 ,万达都是自持的。

有好位置的商铺 ,开发商为什么不自持呢?一个现金奶牛谁不要?

即使有人要卖给你,也早就将未来的溢价算到价格中了,你凭什么能捡漏?

而且商铺投资,银行只能贷五成款,还款要十年,利率也没有优惠,总投资成本高,收益低,有什么投资价值呢?

第六大原因:实体店铺被电商冲击巨大


中国电商这么发达,零售型店铺消费越来越低,经营店铺 的人产出低,自然支付的租金也就会越来越低。

在很多新城和老的商业街,甚至出现了整排店铺关门的奇景。

而人口流出地的城市,商铺更是一片狼藉。

实体店的老板个个在抱怨房租高,但持有商铺的人呢,算了算却说,这点租金得二三十年才能收回投资。

你说你要不要买吧。

第七大原因:城市规划会不停地变化


商铺的位置非常关键,最好的商业位置和差一点的位置,相关十万八千里,但一个规划,就能让好位置变成差位置。

比如,改个道,公交车改个站台,门口停车位的变化等等。

都会给商铺带来巨大的价值影响。

还有政策的不稳定性,一个双减,就无数家本来形成产业聚集区的教培业全部关门,店铺 老板也只能在家里哭。

要形成一个产业商业中心需要很长时间,但一个变化,就让这个商铺价值瞬间 缩水一半。

第八大原因:对专业要求高


好商铺 不是没有,但你能不能挑对,是一个巨大的问题。

非专业从业者,你是判断不了他的前景的,你只能听地产商和中介的忽悠。

二手商铺 ,你想捡漏,那更是天真了,凭什么你就能捡到呢?

不是玩这一行的,不是对街商及各种业态非常了解的人,就别动这个心思了。

古董捡漏,专家或许有可能,普通人,大多数时候是被骗的韭菜。

商铺 也是一样。

最后,再给你一个建议。

作为普通人,但凡是商业性的地产,什么公寓,写字楼,商铺 ,尽量不要碰,钱来之不易,不要被人家割。

有钱,买点城中心的有质量、配套成熟的住宅,才是正道。

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