1897年，意大利经济学者巴莱多从19世纪英国商人的财富和收益模式中，提出了社会上20%的人掌握着80%的财富这一观点。

在投资市场中，流传着这么一个道理：当80%的人都知道的投资，千万不要去做，只有20%知道的，才可以去做，这就是经济学中的“二八定律”。太阳底下无新鲜事，人人都知道的商机已经不是商机，唯有走在先例，才有可能以20%的投入，撬动80%的财富。所以先知先觉成功者，后知后觉跟随者，不知不觉消费者。

“二八定律”在商业地产领域也体现得淋漓尽致，有专业人士提出，在大多数商业项目中，20%的商铺承接了80%以上的客户。同样的，在商铺投资层面，20%的产品才能达到预期，余下的80%或许就是可能踩到的雷区。

关注商业地产的都知道，商业地产投资市场在经历了2011-2015年的爆发期后，进入了漫长的缓冲调整期，疫情影响、电商冲击种种因素让投资人对商铺投资有些望而却步，谈“铺”色变似乎成为了投资人的共识，一铺养三代也变成了他们心里的伪命题。

然而，商铺真的从香饽饽变成一文不值的鸡肋了吗？

当然不会！实体零售业肯定不会消亡，但你必须谨慎投资，精准避雷，具有投资价值的那20%的优质商铺仍有可能被你找到。

比金钱更重要的是投资思维，买商铺也是一个技术活。今天，我们一起来看看投资商铺需要关注的12个要素：

1

地段

地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。好地段的商铺，当然是香饽饽，位于市中心的繁华闹市区地段的商铺，成本必然就高，但消费力和回报率也一定是成正比的。

不过繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果你暂时没有那么多的预算可以考虑下地段稍次、其他各方面条件较好、租金收益也不错的二类地段的铺面。

2

临街状况

商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买*才发生购买行为，有85％的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。

因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走得人多的那一面比较好。

当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。

3

人流量

你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。

比如在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，比如马路中间有隔离带，顾客就很难再过来消费，就不算对面的人流量。

但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就一定会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。

4

驻留性

想使人在你这里消费，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。

要知道，路人不全是消费者，在没有消费氛围的环境里，他们会缺乏消费动力。而在消费环境浓厚的环境里，很多人就会被潜移默化地感染。所以，铺面是否能让人们逗留下来很重要。

5

购买习惯

人们的购买习惯一旦确定，要想改变非常不易。不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜，要知道，大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。

你买服装会到哪里去买呢？买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢？所以如果人们买服装都去服装一条街的话，你在这里开一家五金店，那么，在这里投资就值得商榷。

所以，投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。

6

人流动线

古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖，为什么会这么说，其实这跟人流动线有关。

在特定区域里，人从哪个位置进入，更容易往哪个方向走等，如果你在小区入口或出口处各开一家便利店，那么入口处的店一定比出口处的人多。

7

便利性

一个很好的商铺，一定要使需要它的人能很方便地得到。

有没有停车场，交通是否能够畅通方便，这也是资源商铺发展的一个重要的基因，买车的人越来越多，停车位越来越少，没有停车位，就意味着失去了很多需要有停车位的客户，方便性特别重要。

8

商圈

选择商圈即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标人群是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度，另一方面要考虑自身商铺的市场定位以及周边商圈人群的购买习惯，消费水平，消费能力等，

市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同，在贫民窟里面买的商铺，消费力肯定也上不去。

9

未来规划

每一次商机的到来，都会成就一部分人，也让大部分人后悔莫及。简而言之，投资，眼界很重要，可以站得不高，但一定要看得长远，如果你对未来发展趋势和规划毫无概念，那就永远都抓不住机会。

城市在变迁之中，本来热闹的市场，因为附近居民的迁移，生意可能一落千丈。

原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个建筑的兴建而变得炙手可热，价格翻倍上涨。道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。

如果能预先了解城市规划，提前进行布局，拥有对市场准确地判断，超人的胆略，才能获得不流于平庸的回报。

10

净高

对于商铺本身要关注下楼层净高是多少，商铺所在当地商圈的位置是在一个什么样的定位，是在两边还是在中间，还有房间的朝向格局等等。

商铺楼层的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，一般有3.2米到3.8米就可以了。但如果更高能达到5.8米以上可以做二层的商铺最好，相当于买一层送一层，得房率200%

还有商铺的展示面越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。

11

可经营业态的选择

看一个商铺的时候，要知道他能够做什么业态，如果开发商有规划，那就要充分考虑这个行业的可持续性。

行业是决定商铺未来的一个方向，一个夕阳的行业是不能够，支撑你未来的租金收益率。

能不能经营体验性的项目，经营体验性的项目，具有更好的租金回报率，美容，美发，足疗，儿童艺术培训，儿童体验项目，餐饮，电影，这些项目才能够支撑你获得足够好的租金来源，而且相对高端。

12

投资收益率

投资商铺前一定要搞清楚，现在商铺的租金价格是多少，和要购买的商铺之间的收益率关系，影响多大？

判断商铺的未来，租金增长率有多少，就会依靠以上的这些数据或者是方向，来进行一个全方位的参考，做得越详细，参考价值越高。

商铺的租金价格是多少，也可以参考附近的商铺价格。根据附近商铺的租金，可以了解商铺的投资收益率。年收益率10％或更高，基本上都是动人的神话故事。

年收益率能达到8％以上就很不错了，现在大部分的商铺年收益率在5-7％左右。

收益率低于4%的就不要考虑了。

商铺投资学问当然不仅这些，但这些要素为主因，最后一点，购买商铺不仅仅要看它的优势，还要看它的劣势和不足的地方你能不能够接受，这样综合去判断一个商铺它的未来价值。