文丨地产三哥
1、利家：铜锣湾扛把子
陈浩南是《古惑仔》中铜锣湾的揸Fit人。
以前光顾着看浩南、山鸡他们打打**、快意恩仇，从来没想过他们的钱从哪来？
后来想，铜锣湾那么多大排档、夜总会、商场、写字楼，人流如潮，这么多的渠道、这么大的流量，浩南哥这种大V收保护费是不屑的，随便带点什么货，挣钱是小菜一碟。
所以，浩南哥可以带着山鸡等一票兄弟还有小结巴，浪里个浪。
其实，陈浩南只是铜锣湾浮在水面上的大V。
铜锣湾真正的“扛把子”是利家，是利希慎的利，不是李嘉诚的李。
你知道铜锣湾，你可能不知道这些店铺、酒店、银行很多都是利家的物业，都在给利家交租。
上市公司希慎兴业是香港铜锣湾最大的房地产企业，公司的投资物业面积450万平方呎，全部位于铜锣湾（其中包括69万平方呎的半山豪宅位于铜锣湾附近）。利氏家族持有上市公司希慎兴业约41.5%的股权。
(希慎兴业投资物业铜锣湾分布图：来自公司2019年报)
仅希慎兴业一年贡献的租金收入大约是40亿元港币左右，而希慎兴业只是利家财富的冰山一角。
你知道邵逸夫，你不知道利氏才是TVB的创始人；
你知道港交所，你不知道利家第二代利汉钊曾当过港交所主席；
你知道上海港汇恒隆广场，你不知道利陆雁群女士是其*....
太多了，不完全统计，利氏家族还持有利园国际酒店、美都酒店、广州花园酒店、兴华半导体公司、上海商业银行、银联保险、享宝财务、享宝财务、太古、国泰、恒生、中煤、汇丰、和黄、香港钢管以及铜锣湾其他数幢物业......
利氏，才是铜锣湾的鼻祖和扛把子。
100年前，1923-1924年，利希慎向以385万港币自苏格兰商人手中购得铜锣湾西部一带土地，发展成为后来的利园，即今日香港中环的利园山道、利舞台、波斯富街、恩平道一带。
买地之前，利家是依靠在港英政府治理下的“公烟专卖”起家的，利希慎经营公烟的地点就是利图山道，即今天的铜锣湾。
所谓公烟，就是鸦片特许专卖。
自利希慎父亲开始，利家涉足鸦片生意，彼时，鸦片属于港英政府特许经营，这也是政府税收和造富的主要来源。
香港最早版本的“四大家族”都和鸦片脱不了干系：利希慎家族先在香港、后在澳门澳门都是鸦片专营牌照的持有者，何东和罗文锦家族是买办出身，但鸦片批发始终是他们最主要的业务；高可宁号称“澳门赌王”，同时也是澳门澳门重要烟商。
利希慎凭借着澳门的鸦片专营牌照，生意越做越大，原先一起打天下的兄弟们都有了自立山头的想法，他的好友廖金碧就私下联合澳葡政府的鸦片专员，与利氏家族抢生意，双方的官司打惊动了美国政府和葡萄牙政府，最终利希慎赢了官司，但这场官司得罪了当时澳门的黑白两道。
1928年，49岁的利希慎被暗*。
堪称现实版的《教父》大戏，比《古惑仔》的逼格不知要高多少倍，但底层逻辑是一样的，只是披上光鲜外衣的丛林法则：
第一，最好的生意，是做有牌照的垄断生意。
第二，你要够狠、够犀利。
利希慎娶有四妻，生育十五名子女，直到现在，只要是利家人，就每月有钱派，无须回来为家族企业打工。
利氏家族传承很有特点，放子女离开家庭，待在社会磨砺各自打拼有成后，才能来为家族效力，现在希慎兴业的主席利蕴莲女士就是如此经历。
希慎兴业的市值虽不到 300亿港元，但其有价值700多亿港币的收租物业，利氏家族已由“经营增值”阶段，进化到“资产增值”阶段，亦即香港人所说的由“锤石仔”进入到“钱揾钱”。
2、数据的拐点在所有香港地产商的2019年报和2020半年报中中，都有这样的表述：“2019年6月以来的社会事件”。
社会事件叠加新冠疫情对香港商业冲击巨大，尤其是商业地产密集的铜锣湾。
恒隆地产2020年中期业绩报告中有这样一段话：
“铜锣湾商铺组合因游客及相关零售消费大幅减少，而受到最大冲击。来自该组合的收入较去年同期下降13%至港币2.81亿元，租出率下跌七个百分点至 92%。”
所有的收租物业全部位于铜锣湾的希慎兴业更是首当其冲：
希慎兴业的投资物业组合于2020年6月30日之估值为756亿港元，较2019年12月31日的791百万港元下跌4.4%。
投资物业的估值依据来自于租金收入和出租率，单位租金越高，出租率越高，评估价值越高。
希慎兴业投资物业评估减值的原因是大环境的影响，据特区政府统计处：
2019年，香港零售业销售额的临时估计数值为4312亿港元，较上一年下跌11.1%。
2020年上半年，叠加新冠疫情影响，香港零售业总销售额临时估计数字为1608亿港元，同比下跌33.3%。
这直接导致香港本土商业地产持有者的资产缩水：
自2019年下半年以来，香港几个主要地产商的资产评估价值都出现减值。
希慎兴业100%集中在铜锣湾；
长实集团90%的收租物业在香港；
恒基地产的投资物业资产区位比例：内地：香港约为1:5。
新鸿基地产的投资物业资产区位比例：内地：香港约为1:3。
从内地地产商的公允值评估价值来说，基本上年度增值在3-8%之间，在内地投资物业比例更高的，资产缩水的比例也就越少。比如嘉里建设的投资物业面积比例：内地：香港为2:1。
越是集中在香港的，评估减值的幅度就更大一点。
铜锣湾扛把子的希慎兴业，就是如此。
这种情况还在延续：
据香港特区政府入境事务处公布的统计数字，2020年10月1日至4日，内地赴港访客人数分别为93人、154人、186人、225人，共计658人，较2019年国庆长假期间入境香港的内地旅客累计约67万人次，1:1000。
与之相反的趋势：来自文化和旅游部的数据，今年国庆假期，全国共接待国内游客6.37亿人次，按可比口径同比恢复79.0%；实现国内旅游收入4665.6亿元，按可比口径同比恢复69.9%。
另一个隐秘的线索是《南华早报》8月11日的报道：4月份，新加坡外汇市场日均交易量增长至每天5495亿美元，一举超过了中国香港的5240亿美元/天，成为亚太地区最大的外汇市场。
对希慎兴业、铜锣湾甚至整个香港来说，这些是数据的拐点，还是历史的车轮？
3、真正的扛把子无论资产评估增值还是减值，这些物业、楼房都在那里，混凝土没有多一块也没少一块。
铜锣湾的商铺、写字楼换了一个又一个租户，但产权一直是利家的，租户都要给利家交租。
其实这些楼宇也并不是一直在那。
买铜锣湾的钱，是利希慎做1920年代之前做港英政府特许的公烟生意挣来的。
在1950年代港英政府启动移山填海工程之前，铜锣湾还是平地少、山地多。
历史上看，从瓷器、铜、铁、盐、矿，到烟土、土地，凡是政府垄断专营或者特许经营的生意一定会造就富豪，皇帝和政府也需要手套和买办。所以，大家争做手套和买办。
这一点是人的本能，东西方概莫能外。
西方的罗斯柴尔德家族，创始人梅耶以代理王室理财之机投资放贷，获得第一桶金后干起贸易走私。梅耶将五个儿子派往五国，贩卖英国纺织品到欧洲大陆，1815年英法战争成功帮助英国运送物资黄金，由此获政府信赖。事业巅峰期垄断政府财政，依靠和政府的紧密关系，罗斯柴尔德承揽起投资公债、战后赔款、国际贸易等事务，垄断水银、黄金、铜等矿产资源开发经营权，投入铁路建设......
东西方不同的是，在中国古代，多数富不过三五代。
如果把西方的罗斯柴尔德家族放到中国同期的乾隆王朝，肯定活不到大结局，即便活到大结局，也是难逃“和珅跌倒、嘉庆吃跑”的命运。
即便再次侥幸逃脱，后面还有各种党争、辛亥革命，还有军阀割据，还有一系列的革命......
这就是东西方的区别，创富的过程类似，但守住财富的结局不同。
《古惑仔》里面的陈浩南、山鸡他们打打**，凭着拳头抢地盘，这时候起作用的是丛林法则。
但是总有双拳难敌四手、打不过别人的时候；总有年龄大了，打不了、砍不动的时候，这时候就怕被别人寻仇了。
即便你把对手全部干掉，内部也会分化出新的对手，就像利希慎和他曾经的兄弟因澳门鸦片特许牌照反目成仇一样。
陈浩南的死敌靓坤、乌鸦也会有这个担心，作为死对头，彼此都有这个担心，那怎么办呢？
所以丛林法则不能一了百了，不是什么事情都需要通过拳头和武力解决的，大家可以坐下来喝茶、谈判。
吴敬中和余则成说：“这未来和平了，就没有主义了，有什么呢？只有钱。”
到最后，都是生意。
做生意就要有契约精神。
《古惑仔3之只手遮天》中竞拍“长红”，各位帮会成员都公开喊价、价高者得、现场交钱，这就是原始的公平竞争、契约精神的表现。
利家发家的公烟，背后有港英政府的特许经营，当年香港澳门的鸦片牌照都是公开竞价拍卖。
香港房地产背后是政府所有制下的土地批租制度，也是公开竞价拍卖。
所以，真正的扛把子不是铜锣湾的利氏，也不是现在香港的“四大家族”。
而是创富的丛林法则和守富的契约精神。
4、向何处去？
创富是冒险，靠丛林法则。丛林法则是人性，自发的本能。
守护财富，需要契约精神。契约精神是反人性，是人与人之间的博弈结果。
丛林法则和契约精神是伴随着而来的，用后者的线条规范前者的内容。
人们遵守契约，不是因为道德上有多高尚，而是因为一旦你不遵守契约，获得的利益远远不及你的违约成本。
只讲丛林法则而不讲契约精神，那结果就是你拳头硬、运气好的时候你横行霸道，你弱势或者运气不好的时候就横尸街头：出来混早晚要还的。
有时候，规则制定者的作用在于维护这种契约精神，不至于劣币驱逐良币、并扼*整个社会进步的原始动力：创富。
中国古代的问题在于普天之下莫非王土，私产是扯淡，丹书铁券都不管用，何况一纸约书甚至是口头约定？
蒸汽机时代来临之前、马尔萨斯陷阱没有解决之前的欧洲也是如此。
西方工业化在前，解决马尔萨斯陷阱问题要早几百年，东方只是近几十年的事情。
在吃不饱的性命攸关的时候，你和我谈什么契约？
历史总是在丛林法则与契约精神中循环往复。
问题就出在丛林法则和契约精神虽然伴生、却总是此消彼长：
穷人要丛林规则。富人要契约精神。
“白猫黑猫论”和“让一部分人先富起来”就是丛林法则。
共同富裕是约定，一百年不动摇也是约定。
香港富豪们应该感谢独特的香港模式：丛林法则和契约精神的中西合璧。
最后
不要讲什么富豪、名媛或者上流人士，哪怕是东方的利家或者是西方的罗家，他们也是和任何普通人家一样：家族史中有闪耀着智慧和人性的光辉时刻，也有丑陋和龌龊的不光彩片段。
他们只是丛林规则中的幸运赢家，遇到了重视契约精神的时代背景。
三哥还是认可两句话：
一句是叔本华说的：真正独立思考的人，在精神上是君主。
一句是苏轼说的：忠厚传家久，读书继世长。
参考文献：
1、郑宏泰、黄绍伦，纠纷与官司:利希慎的个案研究，法律文化研究，2016年第00期：P169-190
2、石 楠，略论港英政府的鸦片专卖政策 (1844-1941)，近代史研究，1992，12：P20-P42
3、利德蕙，香港利氏家族史
