2022年8月26日,中山大学旅游学院与社会科学文献出版社联合发布了《中国康养产业发展报告(2021)》蓝皮书。
近年来,旅居康养成为很多房地产企业、传统旅游企业的又一投资热点。投资越是火爆,也越容易忽视问题。目前。在旅居康养的发展中出现了以下主要的问题。
(1)房地产误区
旅游地产的出路在于鲜明的主题,康养地产也是如此。很多开发商为了项目建成后能迅速回笼资金,在开发项目的时候就只做地产,缺少核心吸引物的打造和周边环境设施的建设,因此项目往往收效甚微。还有一些开发商则是将重点放在提升项目环境以提升价值上,但是这样又会导致过度投资从而拉长投资回报期。据权威机构数据测算,中国旅游地产的空置率高达80%。超高的空置率加上缺少有效、持续的运营管理,就会造成旅居康养地空心化现象出现。对于旅居康养目的地来说,运营大于投资。做运营,找准主题是关键,没有主题就很难将整个旅居地“聚集”起来,旅居就会虚无化。除此以外,不仅需要有长期的运营计划,以及运营主体、营收项目、营收团队三者之间的默契配合,还需要有实实在在的运营内容,最终达到既能够获得长期回报,又能得到短期收益的效果。
(2)景区误区
相关数据显示,我国2019年房地产开发面积为89.38亿平方米,投资金额13.2万亿元,占比14.57%;而旅游地产项目开发面积为31.07亿平方米,投资金额1.2997万亿元,占比4.13%。从数据中可以看出旅游地产项目的占地面积很大,一些开发商将旅居地打造成了景区,但却很难获得景区收入,或者随着景区生命周期衰落导致旅居地消亡。在运营过程中不注意控制运营成本,投资过大、过于奢华,也会给后期盈利带来巨大的挑战。在打造景区的开发案例中,成都的龙潭水乡项目为旅居康养地景区的打造提供了借鉴。龙潭水乡的定位为成都的“清明上河图”,占地面积220亩,建筑面积16.1万平方米,投资20亿元,但是却只是红极一时,因为交通不便、缺乏文化影响,再加上运营不当,以及开发商的个人因素,开业四年后就成了一座空城。
(3)养老误区
据调查,我国现在老年群体退休后第一大需求就是——旅游,据全国老龄委一项调查,老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20%以上,平均每人每年达4次,超过全国人均水平的1/3。面对如此巨大的市场,对老年群体进行细分有助于我们更好地开拓市场。根据旅居地与自己居住地的距离进行划分,可以分为省内旅居、邻近省份旅居、距自己省份较远的旅居以及不限距离的旅居等四类;根据旅居地的资源进行划分又可以分为自然风景型旅居、文化古迹型旅居、民俗风情型旅居、人造主题公园型旅居等。在找准客群的基础上,关注其复杂多样及不断变化的需求和市场发展动向并及时调整,才能成功攻克这一客群。