在中国人的传统观点里，买房一定是家庭中的大事。购房也许是刚性需求，也许是改善条件，也许是投资。无论是出于哪种目的，几十万甚至上百万的花费，都会让所有人对此慎之又慎。很多人选好了项目、楼栋号甚至是户型，但在选层的时候却犯了难，尤其是因为各种原因只能或希望选择顶层的时候。
那么，住宅的顶层到底能不能买？作为一个有着十几年工作经验的房地产和建筑行业从业人员，给你详细盘点一下住宅顶层、首层的优缺点，让你不在迷茫。
住宅的顶层分两类：一类是坡屋面的顶层，一类是平屋面的顶层。其中坡屋面的顶层又分为带阁楼的顶层和不带阁楼的顶层。
一、带阁楼的坡屋面顶层：
1、优点：1）价格便宜。这个价格便宜并不一定是单价便宜，甚至这个单价会比普通层更贵。带阁楼的顶层，阁楼层一般是无法单独办理产权的，房产局测绘部门也会将其面积计入顶层面积中，但开发商建筑这层阁楼确实也花了成本的，所以开发商会把阁楼的价格折算入顶层中，对外销售时的噱头是买顶层送阁楼，但会把顶层的单价变高，就是所谓的“羊毛出在羊身上”。但根据《房产测量规范》这一国家标准的规定，斜面结构屋顶在2.2m (含2.2m)以上，并且可以加以利用的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积。阁楼层好多位置的斜面屋顶是低于2.2m的，这部分相当于面积赠送，所以大部分的顶层带阁楼的住宅，最后折算下来的单价都是远低于标准层的，这才是真的价格便宜。当然不排除有些开发商将顶层带阁楼的户型单价定的高的离谱，这样就不存在顶层带阁楼的户型价格便宜的优点了，提醒各位在购房时需问清楚情况，仔细核算。
2）赠送面积(可额外利用面积)多。这里需要先明确一件事：建筑的面积测绘有《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测绘面积计算规范》之分。这两个规范对建筑的面积测绘规定大体相同，但有很多细节不同。以阳台来面积为例，《房产测绘面积计算规范》中半封闭阳台（有顶盖、有部分永久性围护结构的阳台）按一半建筑面积计算，全封闭阳台（有顶盖、有全部永久性围护结构的阳台）按全部建筑面积计算，无顶盖阳台不计算面积(包括隔层阳台)，而《建筑工程建筑面积计算规范》中建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算（不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算）。所以大部分的顶层住宅，阳台、露台都是无顶盖结构的，在房产测绘时是不计入测绘面积的，属于赠送。如果物业允许的话，这些位置可以封闭起来改造成阳光房。即使物业不允许改造，用那不花钱的阳台、露台用来烧烤和喝茶也是很惬意的一件事。
3）视野好，采光好。顶层的高度决定了视野、采光往往比下部楼层好的多，尤其是一些大平层。“欲穷千里目，更上一层楼”也不过如此。而采光的好坏对住宅的重要性就无需赘述了。
4）噪音小。头上就是屋面，没有人居住，不用担心楼上的熊孩子蹦蹦跳跳，也不用担心楼上的高跟鞋叮叮当当，不用面对邻里的不和谐，也不用无奈的选择*敌一千自损八百的震楼神器了。同时顶层远离了地面，楼下的吵吵闹闹、车来车往也对顶层的干扰极小。
2、缺点：1）出入耗时。因为顶层高度的原因，无论是多层的顶层还是高层的顶层，出入时所耗的时间相对来说都比较多。没有电梯的顶层，上下楼尤其是拎着东西的时候，对体力真是一个考验。有电梯的顶层，如遇到上下班高峰时，等待电梯真的是一件折磨人的事。如果遭遇停电、电梯检修，那么高层的朋友还是想想出去住酒店或者去朋友家借宿吧。
2）夏热冬冷。顶层的屋面直接与室外接触，即使屋面都有保温层隔热，但作用微乎其微。夏天太阳直射屋面，加上顶层优良的采光条件，室内如果不是一直开空调的话根本无法居住。冬天的时候，即使有采暖措施，屋内也相对寒冷。早上9点至下午3点这个期间还好，因为顶层采光条件的优良弥补了这一缺点，但其它时间真的寒冷。同样条件下，如果标准层且有采暖的住户室内温度能达到24-25摄氏度的话，顶层的室内温度只能有18-20摄氏度。但这里要特别说明一下，如果是带阁楼层的顶层，效果会好很多。如果把阁楼层规划设计为储存、健身休闲等功能层，不需要长期住人，那么阁楼层就相当于顶层居住层与屋面的一个缓冲层（隔离层），那样的话受的冬夏气温的影响就较小。
3）容易漏水。相对来说，坡屋面的顶层漏水几率相较于平屋面会小一些，但也时常发生，这也是所有购房者最担心最头痛的问题。《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。建筑防水的漏水原因特别复杂，最难维修的就是屋面漏水与地下室漏水，尤其是坡屋面的漏水。一旦坡屋面漏水，最根本的方法就是将坡屋面的防水层全部揭掉，重新进行防水施工。但因为坡屋面的高度、坡度及面层做法复杂（屋面瓦、保温层等等），全部揭掉重新施工只是理论方式，实际代价太大，极少有开发商会如此维修，开发商对屋面漏水的维修往往只是拖延业主而已，不是不想修而是根本没办法彻底解决或者不会花大的代价彻底解决。屋面受日照、温度影响较大，这也是所有防水材料最怕的。防水材料和所有材料一样，都会有热胀冷缩和老化的特性，当热胀冷缩较为频繁或过大时，原来密不透水的防水材料接缝处就会开裂，导致漏水，这也就是为什么有些顶层的屋面，业主在收房和居住前几年没有漏水情况，几年后突然间就漏水了的根本原因。这个时候也许开发商已经撤了，只剩下无能为力的物业；也许已经过了防水的5年质保期。无论哪种情况，业主都不想或无力承担这么高额的防水维修费用。不用考虑维修基金，动用维修基金必须业主委员会同意，而这种漏水往往是顶层才有的情况，对其他业主影响不大，所以业主委员会很难同意。
二、不带阁楼的坡屋面顶层：
1、优点：1）价格便宜。这个价格便宜是直接、单纯的便宜。因为它没有带阁楼顶层的那么多优点，又具备了全部的缺点。
2）其他优点同带阁楼的坡屋面顶层。
2、缺点：1）户型格局差。部分不带阁楼的坡屋面顶层一般都是造型层，墙体会向内缩进，做出露台与无顶阳台，虽然得到了赠送面积，但室内尤其是卧室及客厅尺寸会大面积缩减，降低舒适性。顶棚因为造型的原因会形成坡面，室内空间压抑。
2）其他缺点同带阁楼的坡屋面顶层。
三、平屋面的顶层：
1、优点：1）价格便宜。这个价格便宜是直接、单纯的便宜。因为它具备了顶层全部的缺点（具体可参考坡屋面顶层的缺点）。
2）赠送面积(可额外利用面积)多、视野好，采光好、噪音小，详细原因同坡屋面顶层的优点。
2、缺点：1）同带阁楼的坡屋面顶层。
这里要特别提一下平屋面的顶层防水。平屋面的顶层防水一旦渗漏，原因及渗漏点较为容易判断，维修相对比较容易。一般情况下如果是平屋面的防水渗漏，开发商维修的速度及态度都会比较好，结果也较为理想。即便是过了防水质保期，业主自己维修起来代价也较小，这是区别于坡屋面防水渗漏维修的不同之处。
总结：俗话说“金无足赤，人无完人”，对于商品住宅也一样。我们都寄希望于寻找到心目中完美的住宅商品，但现实中往往不会存在。因此我认为在我们确实有购房需求的时候，先了解好我们所需要购买的住宅的优缺点，再想清楚我们看重的、不能妥协的需求有哪些，我们可以接受的缺憾有哪些，再按照这些条件来寻找住宅商品。
当然，作者还是希望每个人都能购买到自己心目中的完美住宅，组建一个温暖的家。
作者这篇文章里的观点和内容都是自己亲身经历和总结，从销售、施工到维修，包含了很多经验和教训，不同于其他文章的抄袭拼凑，人云亦云。如果你认为作者的文章对你有帮助，请收藏和多多支持。如果你想了解更多的关于房产和建筑方面的问题，请评论留言，作者会一一回复，如果有比较集中的问题我会出一篇专题文章解答，谢谢各位！
