孔家滩小学，万科翡翠大道与莱山一中西侧

埃维实验学校效果图

目前烟台最好的教育资源依旧是在芝罘区，尤其是一中的存在。

而莱山可以说承接了芝罘区外溢的买房需求，怎么说呢，以前的有钱人基本上都在芝罘区。

随着莱山的开发，市政府的搬入，莱山成为目前烟台房价最高的地方，也是改善项目最多的地方。

居住人数的增加，相应的配套就会不断完善。

今年烟台整体的市场就是出于库存增多的状态，之前没房卖的莱山，今年新项目也是扎堆出来了。

光是围绕三滩这一个片区，就有万科的两个翡翠系项目、中海长安云锦、远洋东莱郡、万光中华城、上海滩花园等项目。

从价格来看在烟台都属于偏向改善的区域，但烟台现在的改善客户其实是没有这么多的，更何况在19年这个楼市下行的年份。

来，提个问题，烟台房价水分最大的地方是哪？我个人的想法，就是莱山。

当然，烟台的房价对比来看水分没那么大，最大的地方也就是两三千的差距。所以今年莱山新项目在定价的时候，基本上都低于大家的心理预期。

例如万科某项目，高端产品系带精装，朋友圈看到有的房源只卖到了一万三千多。虽说存在特价噱头的可能，但放在去年这样的产品在莱山怎么也得一万五六你信不信。

而莱山区2019年度共计成交12宗商住类土地，总价合计40.37亿元，平均成交楼面价4412元/㎡，平均溢价率17.03%。

（ps：本周2019烟台土拍详细解读，记得关注）

只从楼面价来看，莱山区又是位于第一位，芝罘区只有3921元/㎡，高楼面价意味着莱山接下来的项目价格可能还是烟台最高的。