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本月中旬，当绿城留香园以7.1折的优惠力度掀开温州楼市的最后一张“遮羞布”，市区众多项目也是终于按奈不住，接踵而来的7.1折、6.8折纷纷跟进。

打折促销是开发商的绝活，价格的变动也更容易吸引购房者的目光，只是在市场下行的时候，价格只有更低没有最低。

近日，温州房管网发布了关于永嘉县“三江立体城中鼎商业中心” 部分房源价格调整后公示，从公示房源的价格来看，此次公示的商铺普惠后均价相比于首开普惠92折后的均价降了31317元/㎡，相当于约3.4折！

其中降幅最大的房源是1幢的111室号，房管网公示的普惠后价格约为13186元/㎡，而当时开盘92折普惠后的单价为53360元/㎡，前后价差40174元/㎡，相当于约2.5折！

除了商铺的大幅降价，立体城江御同时还公示了上百套办公用房的房源价格，所公示的房源普惠后均价相比于开盘普惠92折后的均价降了约1000元左右。

作为曾经热度并不低的楼盘，在经历了长达两年的去化后，为何现在会如此艰难呢？

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2015年10月，新希望拿下永嘉县三江商务区瓯北2013-1#-2区块7#地块，位于永嘉县三江商务区会前路北侧、江东大道东侧。

项目总幢数为5幢，土地用途为商服用地（商务金融、批发零售用地）40年，项目总用地面积为24153.35平方米，总建筑面积为206281.25平方米。预计2024年7月31日前交付。

该项目于2020年12月3日首开，备案名：三江立体城中鼎商业中心，推广名为立体城江御公馆，可售房源1843套，其中办公用房普惠92折后的毛坯均价是13248元/㎡，共计房源1703套。根据温州房管网显示，截止于2022年11月30日下午6点，已售1313套，待售房源530套，去化率约71%。

图源：温州房管网

长达近两年的时间，还剩下近三成的房源，如今更是不得不选择降价售卖，笔者认为，该项目去化艰难的原因还是以下几点。

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首先自然是因为立体城购物中心萧条的经营状况，19年开业当天的立体城购物中心有着超10万人次的人流量，再到如今的部分商家关店、零零散散的游客，仅仅三年时间，这个综合体除了自身经营等原因，同时也更好的反馈了三江商务区人流量的稀少。

图源：温州房产圈

而我们购买办公用房/酒店公寓看重的就是就是投资回报。当一个区域的人口连一个综合体都支撑不起的话，那其他商业的入住率就可想而知了！

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其次，根据属地中介了解到，立体城江御公馆隔壁的汇江庭建面约50㎡精装租金普遍在2800-3500左右（看装修程度），按照目前的租金行情计算，根据立体城江御公馆的当前平均价，在满租的情况下，预估当下的年回报率约在4-5%。

但随着国鸿中心、锦玉潮明、即将面市的瓯越江城等项目将来的陆续交付，甚至还有规划中的金茂北外滩，以及立体城江御公馆约1700多户进场，特别是这1700多户基本上都是以出租为主，整个三江商务区的租赁市场也会随之加剧，而且租户基本都是随着工作场地的变动而变动，三江板块现在真的有这么多就业机会吗？

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同样离不开大环境下行的影响，根据艾嘉悦行的统计，温州2022年第三季度写字楼报价租金呈现下降态势，多个板块因为疫情反复，经济活动疲软等因素，导致空置率处于持平和上浮状态。在整体下滑的市场环境下，三江板块自然也无法独善其身。

图源：艾嘉悦行

最后，如今温州各个住宅项目的力度已经刹不住车，很多类住宅的项目也是一降再降，谁也不敢确定现在是坑还是底。