——本文源自*房产老司机

老司机刚入行那几年，曾在繁景花园的一幢别墅里上过班，那时候的繁景已经显老了，有很多空置，也有很多办公，物业管理的水平只能说聊胜于无。

当时我们就说，这种老别墅以后没人要了。

同期，宁波最高档的住宅应该是中央花园，之后有了海景花园，再后来东部新城、老江东，以及鄞州的一众豪宅。

但见新人笑，哪闻旧人哭，像繁景这样的老别墅，早就淹没在历史的潮流中了。

几年前，老司机一个偶然的机会再去繁景，大门还是那个样子，物业还是聊胜于无，只是里面一幢幢别墅，变了模样。

很多都被业主推倒重建了。

没有统一规划，各个业主就按自己的喜好来，于是就有了风格各异的组合。这种奇怪的组合很多人接受不了，因为人们已经习惯了外观的整齐，调性的统一。

但这其实都是洗脑的结果。

浙江有名的别墅“博物馆”在莫干山，山上遗留了晚清、民国期间大量的别墅，这些别墅风格各异，没有小区，更没有物业。

庐山是著名的避暑胜地，也是有名的别墅集中地，庐山别墅同样也是千姿百态。

别墅的别，就在于与众不同，从这个角度来看，整齐划一的，甚至统一管理的别墅，其实是一种“残缺”，是不圆满的。

毫无疑问，老司机对于别墅的理解是理想化的。

回到现实中，繁景这样的老别墅，倒是在一定程度上赋予了业主这样的自由——不喜欢了可以推倒重建，按照自己的喜好建一所自己喜欢的房子，是何等的自由！

从某个角度来说，人奋斗的终极目标就是自由，从买菜自由到买房自由，再到买公司的自由。巴菲特一辈子都生活一个偏僻的小镇上，过着清心寡欲的生活，也不飙车也不泡妞，他要那么多钱干什么？

是为了一种自由——在全球范围内想买哪家公司就买哪家公司的自由。

居住也一样，本质上是为了获得更多的自由。什么房子要买得大一点，还不是为了有更多的自由的活动空间；为什么要在家里装健身房、雪茄室、酒窖和影音室，还不是为了随时可以享用的自由。

人对自由的追求是无止境的，具称当年克林顿访华时，他睡的床，办公桌甚至讲台，都是从美国空运过来的，甚至包括马桶。

从居住的自由度来说，别墅无疑是远远高于公寓的。（此处公寓是指集中住宅，也就是带公共楼梯的住宅）

公寓高度依赖公共系统，比如电梯，共用的管道和线路，当然也包括软性的服务系统。住户需要为这些公共系统持续付费，并且无力单方面改变这种依赖。

相比之下，别墅要自由得多，哪怕繁景那种低标准的物业服务，其实也不大会影响到别墅的居住品质。

安保可以通过自己加装安防系统来解决，大不了再养条狗；服务可以通过雇佣管家或保姆来解决，完全的一对一；至于邻里圈层，那基本上是营销概念，高端客户其实没那么多闲工夫。

左邻右舍两三家，能够串个门，已经是邻里圈层的至高境界了。

对于公共系统的高度依赖，是物业保值的最大隐患，因为公共体系总会老化过时，包括建筑也是。横向对比一下，繁景这样的老别墅，其保值增值能力远高于同时期的公寓豪宅。

无论是中央花园，还是海景花园，十多年后可能还包括现在最炙手可热的那些豪宅楼盘。

买房子的时候，我们总关注在产品上，比如五开间朝南，铝板干挂，百万级古树等，仿佛这些就能支撑起五六万的房价似的。

只有去过不同城市，看过人家一两万的房子用料比我们还好，才明白这这都是一本正经的扯淡。

事实上，真正支撑房价的，永远都只能是地价。只要那块地在那里，哪怕房子推倒重建，其价值仍然在，甚至会增加。

我们就来对比一下别墅与公寓的地价。

还是以繁景花园为例，高塘一带的地价已经卖到22000元/平（楼面价），繁景的地价也不会差多少。高塘的容积率假设是2.0，繁景别墅的容积率假设是0.4，那么同样一平方的建筑，繁景的用地是高塘的5倍。

也就是说，假如你买了繁景200平别墅，相当于买了500平方的土地，而同样买高塘200平方的房子，只相当于买了100平方的土地。

如果放眼二十年甚至更久，你能说繁景500平的土地，价值干不过高塘的100平方么？

干不过东部新城或者鄞州公园的100平方么？

老司机记得，繁景花园里靠河口的地方，有一幢占地两亩的独栋，据说业主身份显赫。门口是宽阔的河面，四周是广阔的草坪，中间那幢砖瓦砌筑的老房子，其实可以认为不值一文。

房子过时了，可以推倒重建。

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这就是老司机理解的价值的不同层级——豪宅的最高层级，并不是房子本身，而是那块地。

买别墅，就是买块好地，再建一幢自己喜欢的房子，如此而已。

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