作者：嘉林

最近碧桂园的股价坐上了“过山车”。

2022年11月24日，碧桂园宣布与邮储银行达成合作，后者将为前者提供不超过500亿元的意向性授信额度。

受此消息影响，24日下午，碧桂园股价一路上涨，截止收盘，报收2.84港元/股，单日涨幅达20.85%。

值得注意的是，过去一个月，碧桂园的股价已经累计上涨近300%。

这很大程度上都是因为，“第二支箭”“金融16条”等政策的接连发布，为房企融资提供了制度上的保障。

而11月24日碧桂园股价的上涨，其实也得益于上述利好政策。

虽然碧桂园的融资通道已经逐步解冻，但不能忽视的是，碧桂园一直“重仓”的三四线城市地产市场依然“寒气”逼人，这也给碧桂园接下来的发展，投下了一层不小的阴影。

01

阵痛不断

2022年以来，因疫情反复、经济承压，中国房地产市场遇到了前所未有的挑战。

即使是被誉为“宇宙房企”的碧桂园也难以独善其身。

财报显示，2022年上半年，碧桂园营收1623.63亿元，同比下跌30.89%；归母净利润6.12亿元，同比下跌95.92%。

2022年上半年各月，碧桂园的销售额跌幅不断扩大。

1月-6月，碧桂园的销售额分别为363.6亿元、327.6亿元、301.1亿元、226.4亿元、287.1亿元以及345.2亿元，分别同比下跌9.82%、29.62%、42.85%、57.14%、49.97%以及35.27%。

这也决定了碧桂园的整体销售状况不尽如人意。2022年上半年，碧桂园实现权益销售金额1851亿元、权益销售面积2348万平方米，同比分别下跌38.9%以及31.96%。

事实上，2020年后，碧桂园就已经有“下落”的迹象。

财报显示，2020年，碧桂园营收4628.6亿元，同比下降4.74%；归母净利润350.2亿元，同比下跌11.45%，毛利率为21.80%，同比下跌4.26%。

2021年，碧桂园的营收虽然有所增长，但是全口径销售金额仅为7588.2亿元，未能完成8000亿元的销售目标。

此外，当期碧桂园权益销售面积6641万平方米，同比下跌1.4%，权益销售额5580.0亿元，同比下跌2.22%。

值得注意的是，这是十几年来，碧桂园首次出现销售业绩下滑负增长的情况。

02

三四线风光不再

碧桂园阵痛不断，固然与中国整体的房地产市场遇冷有一定联系，但是不能忽视的是，“农村包围城市”战略的失灵，或许也是碧桂园的业绩断崖式下跌的部分原因。

2017年，凭借5508亿元合约销售金额，碧桂园位居中国房地产行业第一。虽然曾喊出回归一二线的口号，但2017年，三四线城市合约销售金额依然占碧桂园总合约销售金额的60%左右。

与之相应的，碧桂园不断加大三四线城市的投资力度。

财报显示，2017年，碧桂园三四线的投资额为1400亿左右，相较于2015年的200亿左右，翻了七倍左右。

彼时，棚改货币化、城镇化正如火如荼的发展，三四线城市的房地产市场确实极具成长前景。