住建部数据显示，2017年1月-10月，中国棚户区改造已开工600万套，完成投资1.68万亿元。

《第一财经》统计的公开数据显示，2016-2019年，中国棚改总计完成投资约6.26万亿元。

不过随着城镇化逐渐触顶，疫情反复使国内经济承压，近两年三四线城市的房地产市场早已风光不再。

以地处南京都市圈的句容为例，安居客数据显示，其二手房均价已从2021年12月的9084元/m²降低到2022年11月的8231元/m²，跌幅达9.39%。

这对于没能完成一二线城市转型的碧桂园来说，绝对不是一个好消息。2020年-2021年，碧桂园的权益合同销售金额中，分别有54%和64%来自三四线城市。

到了2021年，碧桂园的销售金额构成中，仍有69%来自三四线城市。

也正因此，碧桂园也祭出了疯狂的促销活动，以图“去库存”。

《21世纪经济报道》报道，2022年10月，碧桂园句容项目推出了均价仅5500元/㎡的特价房，此前，句容的房价曾被炒至1万 /㎡。

这还不是终点，2022年3月，碧桂园句容项目的部分房型，只要4865元/㎡。

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地产之外，讲起新故事

事实上，针对三四线城市房地产市场低迷的表现，碧桂园不光在销售端大力促销，在投资端，也变得愈发谨慎。

财报显示，2022年上半年，碧桂园拿地权益金额仅60.9亿元，其中三四线城市占比仅为33%，另外67 %都给了一二线城市。

不过不能忽视的是，在人口红利几近触顶以及经济承压的背景下，一二线城市的房地产市场其实也没有好到哪里去。

中指研究院数据显示，2022年上半年，一线城市新建住宅价格继续横盘，累计涨幅仅为0.21%，为近五年同期较低水平。

在房地产行业进入了存量时代后，房企如果想要持续成长，就不能再局限于地产这一条赛道上。

因此，碧桂园当前最紧迫的任务，还是要在房地产之外，找到更强劲的业务引擎，以描绘出“第二条曲线”。

目前来看，房地产之外，碧桂园主要在推进机器人和物业两大业务。

2018年07月，碧桂园成立广东博智林机器人有限公司，聚焦建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用。

财报显示，截止2022年中，博智林有30款建筑机器人投入商用，覆盖了28个省市自治区，超550个项目，累计交付超1200台，应用施工面积超1000万平方米。

与机器人相同步，自2018年6月登陆港交所后，碧桂园服务接连收购了富力物业、中梁物业、蓝光嘉宝等物业企业。

财报显示，截止 2022年中，除“三供一业”业务外，碧桂园服务合同管理面积16.09亿平方米，收费管理面积8.43亿平方米，是目前国内规模最大的物业企业。

按照碧桂园的设想，机器人可以应对建筑行业人力成本上涨的问题，而物业则可以探索现有存量房产的增量价值。这两大业务都具备不俗的想象力。

但问题是，碧桂园的这些服务也遇到了成长的“烦恼”。

以碧桂园服务为例，虽然其是目前国内规模最大的物业企业，但2021年，其新增的3.88亿平方米收费管理面积中，来自于收并购的有2.28亿，占比达58.76%。

一系列收并购带来的成本转移也影响了碧桂园服务的毛利。

财报显示，2022年上半年，碧桂园服务的毛利为26.9%，同比下跌6.5%。