现在提起法拍房，大家能想到的就是低于市场价。法拍房由于便宜的优势在市场上逐渐火热，吸引了不少购房者的关注。很多朋友在问，法拍房的价格是如何确定的呢？这个问题不管是申请人还是被执行人都十分关注，今天我们就来了解一下，法拍房价格的来龙去脉。

　　法拍房的价格是如何确定的

　　在法拍房拍卖过程中，关于房屋总价，一般会有两个价格，一个是起拍价，一个是评估价。

　　法拍房报出的第一口价，就是起拍价。在起拍价基础上每次应价加的最少价格，为加价幅度。一般为1万及其倍数。

　　1、法拍房第一次拍卖。法院在上述方式确定房屋参考价后，执行法官要合议产生起拍价，保证金，保留价，加价幅度。起拍价按照法律规定可以在参考价的基础上打7折，比如一套房屋参考价100万元，那么法院可以以70万元的价格拍卖。

　　2、第二次拍卖。如果法拍房第二次拍卖无人竞买流拍，那么会组织第二次拍卖，拍卖价格可以在第一次起拍价的基础上再打8折。还是以100万的房子为例，第一次拍卖起拍70万，没卖出去，第二次打8折，是56万元。

　　3、变卖。法拍房如果前2次都没卖出去，申请人又不接受房屋抵债，那怎么办？可以变卖房屋。

　　变卖价格就是二拍流拍价，也就是上面例子中的56万元。变卖为期2个月，先到先得。

　　而评估价则是法院认可的市场价。

　　在实际上拍的过程中，大部分第一次拍卖的法拍房起拍价约为评估价的70%，保证金约为起拍价的10%，加价幅度约为保证金的5%。

　　很多人可能会认为评估价就是市场价，也就是目前房产在二手房市场上的交易价格。但实际上，法拍房评估价的确认方式还有很多。

　　第一种是与被执行人议价。法拍房在上拍之前，法院都会通知申请执行人、被执行人，将双方约在一起进行协商，确定一个双方都认可的价格。一般情况下，涉及的双方人员越少，达成协议价的可能性越大。如果协议价获得法官的认可，就会直接将协议价作为房屋的上拍评估价。

　　如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且意见不一致时，法院就会考虑采用其他方式。

　　第二种定价方式就是评估公司定价。评估公司，就是专门评估房产价值的有关机构。每年法院都会对这些评估公司进行审核，审核通过的评估公司才有资格为法拍房出具资产评估报告。

　　为了避免人为因素扰乱评估价格，法院会采取摇号方式选择评估公司，最大限度地保障司法公正。

　　评估公司所出具的资产评估报告中会详细记录评估房产的具体情况、评估方式、评估标准、评估结果，以及其他有效期等信息，内容详实，准确性高达85%。目前，大约有40%的法拍房通过评估公司确认评估价。

　　第三种是网络询价的评估价，由负责上拍的法官，登录询价平台，输入房屋信息就会自动生成评估价，最终评估价为三个平台的均价。这个看似公开公正的方式，其实有着巨大的缺点：那就是价格未必能符合市场的实际情况，而且三个平台之间价格存在差异，不如由评估公司定价来得准确。

　　最后一种是定向询价。定向询价的对象，一般是房管局或者其他政府机构。

　　在上拍之前，法院会出具某一套法拍房的询价函，询价函中会写明询价要求以及相关信息，被询价的机构会在指定期限内给出结果。由于过程繁琐且定向询价的对象难以确定，所以定向询价的方式目前比较少用。

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