1、北京各区规划总结

2、选择区域地段的5个技巧

3、如何选到最佳地段

一、北京买房先看各区规划

北京市共辖16个市辖区，分别是东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、顺义区、通州区、大兴区、房山区、门头沟区、昌平区、平谷区、密云区、怀柔区、延庆区。其中市政府驻通州区。

根据北京十四五规划中的优化产业空间布局篇章，北京各区域未来五年（2021年-2025年）的发展规划用一句话概括就是“一核两翼引领，两区探索开放，三科五城聚焦”。

“一核”指的是北京二环的东西城区，“两翼”指的是在通州的北京副中心和在河北的雄安新区，“两区”指的是国家服务业扩大开放综合示范区和北京自贸试验区，“三科”指的是三大科学城的中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城，“五城”指的是五平原新城的亦庄、顺义、昌平、大兴、房山。

北京发展是内聚式的，越靠近核心区配套设施越好，当然房价也会越贵。另外规划带动产业发展，产业带动人和城市建设引入，因此三大科学城（中关村科学城、未来科学城、怀柔科学城）也是重点参考区域。

二、选择区域地段的5个技巧

① 满足职住平衡需求。在北京，购房者希望若想做到职住平衡，可以工作地点为原点，以通勤线路为半径进行选择，其中又以五六环 地铁为职住平衡的高优选项。一是因为北京东西南北五六环地铁交通相对发达，不仅能便于出行和通勤，也能改变周边的城市界面、生活配套的成熟度等与我们生活、工作息息相关的方面。值得注意的是，职住平衡对于通勤线路的选择可以适当放宽至可以合理换乘的区间，以一个合理的通勤时间和相对优质的居住质量，实现较佳的职住平衡状态。

② 城区选择技巧，行政区≠价值区≠适合。在北京，区域加上环线基本能够决定房价，东西南北的环线单价又相差较大，为避免盲选，购房者需提前做好购房区间值设定，预算上限决定能买哪个区域。同时，购房者需要正确理解行政区概念，除东西城外，北京的各个城区幅员辽阔，区域内发展状态、阶段以及房地产供需关系相差甚远，除非对某一城区有坚定的执念，否则单纯按行政区选择不可取。

③ 适当选择城市新兴板块。由于北京非核心地段发展速度较快，因此购房者可适当聚焦城市新兴板块，通州、顺义、大兴、昌平、房山五个区和亦庄开发区等，新区房龄较新，房价较中心城区更低，并且随着新区产业发展，居住价值也将进一步提升。新区选择需注意以下几点：第一，首选临铁房，方便出行也同样方便出租。第二，选择重点发展板块，譬如集中供地规模大、产品规划规模大的板块，配套会随着房地产开发快速成形。第三，有产业做基础。选择产业区内或者临近产业区的房子，供需平衡，楼市长期稳定向好。

④ 资源集中的老城区优先选择。购房选择老城区，优势显而易见。城区交通发达，出行和通勤都很便利，无论是医疗、娱乐还是教育，生活息息相关的配套相对成熟，对于通勤人员而言可以节省大量时间成本。但从另一面来看，老城区房价较高，在新城区购买100平方米房屋的价格，在老城区或许只能选择小两居。此外，老城区还面临居住环境较差、房源老旧等问题。

⑤ 两区交界的房子慎重选择。两区交界是个模糊的概念，没有明确标准。但从北京城市界面来看，两区交界处历来都是不太好管理的区域，容易出现配套落后，交通不发达、街道面貌改善缓慢等情况。不过，有产业、规划支撑的两区交界板块如新北苑、西二旗、回龙观等，各项配套都比较完善。因此，选择两区交界板块的房子需要重点考量板块的产业、规划及受重视程度。

三、买房如何选择最佳地段

① 看控规：优先选择整体地段中，商业写字楼用地比例大的；

② 看用途：同样很高的商业办公用地比例，选择里面真正拿来做写字楼的；

③ 看产品：同样拿来做写字楼，选择里面楼层高、总面积大的；

④ 看时间：同样的产品，选择住宅先盖写字楼后盖的。办公人群越多，交通越发达，对住房的需求也更坚挺。

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具体政策以各地信息为准。