第162期·律师回复简报

11月，红网《百姓呼声》《消费维权》等栏目联动律师共对69位网友提供了法律咨询。其中，网友较为关注的房屋质量问题、劳动保障等相关问题，得到了律师的积极解答。

留言选摘

01

网友“新时代333”留言：衡阳金欣花苑房子外墙渗水严重。

湖南金州律师事务所律师向晨曦回复：1、根据民法典相关规定，侵权纠纷一般适用过错责任原则，即行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任；

2、如开发商交付的房屋不符合交付标准，且未就可能存在的隐患向业主尽到相应的提示和告知义务，开发商应承担赔偿责任；如物业公司未尽到物业管理人应尽的义务，物业公司应承担赔偿责任；如楼上相关房屋所有人未尽到谨慎的管理职责，其亦应承担赔偿责任；如以上各方均有过错，各方应共同承担赔偿责任；

3、具体漏水原因可在诉讼中向法院申请鉴定。

02

网友“新时代333”留言：湖南中星建设集团公司拖欠农民工工资。

湖南弘一律师事务所律师尹兰英回复：1、如果双方属于签订了劳动合同，则属于劳动合同纠纷，根据《劳动法》《劳动合同法》的规定，拖欠工资可以采取以下方式：和单位进行协商解决；到劳动监察部门投诉举报；劳动仲裁。

2、关于拖欠农民工工资的问题，根据《保障农民工工资支付条例》第三条的规定：农民工有按时足额获得工资的权利。任何单位和个人不得拖欠农民工工资。

3、如果分包单位不按时发放农民工工资，根据《保障农民工工资支付条例》第三十条规定，分包单位对所招用农民工的实名制管理和工资支付负直接责任。施工总承包单位对分包单位劳动用工和工资发放等情况进行监督。分包单位拖欠农民工工资的，由施工总承包单位先行清偿，再依法进行追偿。工程建设项目转包，拖欠农民工工资的，由施工总承包单位先行清偿，再依法进行追偿。

关于公司发放工资至员工卡上走账的行为不合法，是否犯法需要根据实际金额来确定，涉事员工可以去公司所在地的税务稽查部门进行举报。

03

网友“30acfv7”留言：宜章县大汉时代广场挂羊头卖狗肉，涉嫌虚假宣传。

湖南圣优律师事务所律师周建贤回复：根据《商品房买卖合同解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该法律规定，业主可以请求开发商承担的违约责任。

04

网友“292116”留言：我们是邵东县邦盛凤凰城御苑的业主，2016年购的房，当时开发商承诺交房后立刻办理房产证，但直到现在房产证还没有办下来。

湖南圣优律师事务所律师罗立志回复：一、向法院起诉追究违约责任。

按《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。

前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日计算；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，按合同订立之日起90日计算。

出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理;商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。

因此，因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以向法院起诉追究违约责任，具体包括：

1、开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商办理房产证；

2、开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商支付违约金、赔偿损失等。

二、部分地区可以自行办理

虽然向法院起诉可以解决开发商不给办房产证的问题，但是毕竟打官司耗时耗力，对购房者造成了巨大的负担。因此，目前部分地区已经开始允许购房者自行办理房产证，以便及时解决房产证纠纷。

如果房屋购买地对购房者自行办理房产证做出了规定，那么在开发商不给办房产证时，购房者可以自行办理房产证。办理房地产初始登记是开发商首先履行的义务，开发商有协助履行的义务。

来源：红网 本期编辑：朱佳