最近陪朋友去看房子，就聊到买一楼与买顶楼的问题，不少人都觉得，一楼面积大、价格还实惠，很值得购买，你瞅那一大片绿地，封起来做个小院子或者种点蔬菜，都是不错的选择。

然而，也有人心生顾虑：底楼的窗前绿地，真的归底楼业主所有吗？

这个答案还真不一定。

根据《民法典》相关规定，将小区内的建筑、设施等分为两个部分，一个是业主专有部分，一个是业主共有部分，打个比方，你买来的房产，房产证上面写清楚的部分，比如你那一百多个平方米的套内面积，就属于你的专有部分，是完全属于你的个人财产；而公摊面积，也就是电梯、走廊、小区道路、绿地等，这些则属于业主共同所有的部分，不属于单独某一位业主，而是大家共同所有、共同使用。

从这些规定来说，也就意味着，一般而言，小区内的绿地是归全体业主共有的，不归属于某一个人，也并不因为就近原则（那块绿地就在底楼业主的窗前，开个门就能出入），就归属于底楼业主，更不会因为先占先得（比如底楼业主抢先将绿地改造成小院，以行动造成先占的事实，进而认为这片绿地归其所有或使用），就取得绿地的所有权或使用权。

当然，以上说的是一般而言，但有没有例外呢？底层业主真的就完全无法拥有那块窗前绿地吗？这个也未必。

《民法典》第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

从法条来看，小区内的绿地原则上归全体业主共有，但有专属个人的例外，也就是所谓的“明示属于个人的除外”。

如何认定这个明示例外的情况呢？通常是从以上方面着手。

法条表述为：明示属于个人。

这里的明示，包括以下前提条件：

1、符合规划，事前审批。

如果小区规划是设计了底层住户的窗前绿地，并且将这部分面积从公共设施、绿地的面积中扣除，相关的规划设计方案经过规划部门的审批，那么，开发商与底楼业主约定窗前绿地归属于底层业主，这就符合法律规定。

但反过来说，如果商品房规划虽然经过规划部门审批，但窗前绿地并没有审批，没有作为规划内容之一报批，这就不能认为窗前绿地归属个人是符合约定的。

又或者，虽然报批经过批准，但这个批准是事后补办的手续，而并非开发商与底层业主私下达成窗前绿地专属协议时就已经存在的手续，那也不能认为协议有效，即底层业主不能据此取得窗前绿地的所有权或专属使用权。

2、开发商出售房屋时，明示窗前绿地归底层业主专有。

除了规划审批，那是政府监管的问题，但开发商要将窗前绿地给特定的业主使用，还需要向全体业主明示，而不能只是私下协议，其他业主都不知晓。

比如，开发商出售商品房时，通过广告、宣传单、合同等方式向全体业主明示，窗前绿地属于底层业主专有，除底层业主外，其他业主在购买时也明确知晓这一点，愿意接受这样的规划，这种约定才能发生效力。

如果其他业主根本不知情，则不能认为窗前绿地底层专有是有效约定。

3、窗前绿地仅是使用权，而非所有权。

另外，底层业主即使取得窗前绿地，那也仅仅是专有使用权，而非所有权，并且窗前绿地的使用不能妨碍建筑区内公共道路、公共场所、公用设施等的建设使用。

最最重要的一点，专属绿地是不计入公摊面积的，其维护费用也应由底层业主承担，而不能计入公共费用支出。

一般而言，小区内的窗前绿地是归属全体业主共有， 属于公共绿地，但不排除开发商做了特别规划，将窗前绿地作为底层房屋的附属出售给底层业主。

不过，这样的专有约定必须符合规划审批的要求，并非规划内容而只是开发商与底层业主的私下约定，或者公认驻是底层业主自发的先占行为，则不发生法律效力，底层业主不能据此占有窗前绿地。

当然，实际生活中有不少底层业主私占绿地的情况发生，有的小区业主及物管容忍了这样的行为，但也有引发纠纷被强行拆除的。

从法律层面来说，这样的行为不合法，但生活智慧并非法律能完全涵盖。