大家好，我是青哥，一个不割韭菜的房产博主，今天咱们聊聊首次在北京买房的策略：

首先你要清楚自己买房的核心诉求是什么，比如:落户，结婚，孩子上学，投资等，先了解自己的核心诉求，再根据自己的需求选择合适自己的片区，最后根据自己的钱包，在片区内选择适合自己的房子。

1、作为在北京的纯刚需（土豪某某二代不算），首先你要知道你手里的首付资金外加所能承受的最大杠杆是多少，例如：首付100万，新房的话，最高可以看看280万的房子；如果是买的二手房，外加税费中介费等，预估你所能买到的房子总价不超250万。以上还是不考虑你的还供能力的情况下。

2、确定好你的首付，总价上限，月供上限之后，接下来就选择适合的片区；选择片区尽可能满足几点：1.通勤1小时以内；2.确定性强的片区，而不是还在规划卖概念；3.最好备选1-3个板块。我曾经遇到一个客户，工作在国贸，首付120万，东西南北都看，西边南边看过门头沟房山大兴，北边看过昌平顺义，东边看过通州，白白浪费了很多精力和时间，最后也没选到合适的。第一套房切记既要又要也要。

3、订好板块后，就是选小区和房子，尽可能满足以下几点：1.能选新不选旧；2.选流动性高的社区，以后也好出手；3.物业对房子的保值很重要，总的来说物业费的高低和小区管理呈正相关。4.户型选稀缺好户型，最差也要选常见（不要选个性奇葩的）。5.楼层：高层带电梯的话，不要1和2层（带花园除外），不带电梯的话，最好选1-4层；

4、如何选渠道购买，如买新房，是跟着中介去还是自己去，网上争论不小，有的说自己去便宜，有的说跟着中介可以享受团购，都是套路和销售技巧。真实的情况是你自己去和跟着中介去都是一个价（有开发商过硬关系的除外）。如果你没有这个关系，我建议选择中介去，有几个好处：1.一般都可以车接看房，省心。2.一般都会多个小区对比，如果只让你看一个楼盘就让你买的，可以删了。3.有很多经纪人可以在底价基础上操作点（懂的都懂），注：这条不适用绿中介。

5、如果买二手房，市面上的中介费1%-2.7%不等，可能还有更低的，选择中介，人一定大于公司，给你提供服务的是经纪人，别轻易相信中介公司说的，我们能保证你的安全，把安全的事在签约之前做（如确权等），不要等事后扯皮，很多公司所承诺的赔付其实95%都是退单的佣金，现在稍微大点的公司都是交易不成佣金全退，这个是收割小白客户的套路。选中介的逻辑是选人而不是选公司，中介公司本质上是挣的信息差的钱，也就是房源，信息差的本质是垄断，独家的房源，就收2.7，不管是不是合理。中介公司的本质和它的规模没有啥关系，至于你是选择小而美的公司，还是一味的追求规模大的公司，我觉得都没问题，存在及合理，周瑜打黄盖一个愿打一个愿挨，总之买房是大事，选中介就相对于选一个帮手，至少能站在客观立场，而不是销售技巧拉满。

总结下：1.少听专家的话，尤其是互联网上充斥着大量博眼球的理论，其实就是垃圾。

2.选房量力而行，最多垫垫脚够到，尤其是未来有很多不确定性。

3.不要加自己扛不住的杠杆，这几年为啥法拍房多了，还不是因为对自己以及对房价的未来预期过于理想。

4.选适合自己的而不是最好的，有多大钱办多大事。

5.一线城市的房子回调即是买入的好时机（但是分板块）。

6.房住不炒，这个是国策，但是也没说要让房价降到大家都买得起，不要按照自己想的，应该如何如何，你我都没有那么大的能量，能改变政策，或者能影响到制定政策的人。

7.好城市的房子总体上横盘是大概率事件，但是优势板块长期看涨。