头条网友，在2021年一月十四日，收到一份催款律师函，原来自己2019年12月16日按揭买的二手房（现在自己已经入住，也已经办理完毕过户手续，就等银行放款），原业主还没有收到银行的放款，现在给自己下催款通牒，作者的本意是想问一下条友，原业主有没有权利向自己催款，但是发出去之后引发的讨论确实各方面的：

就是这份律师函，引发了广大条友的热烈讨论，主要包括：

1.二手房按揭买房的流程。其中最为关心的事情就是过户与贷款的先后顺序。

2.银行贷款放款的时间。

3.如果银行贷款长时间没有放款，买卖双方怎么维护各自的权益？其中已经过户，已经入住产生的各类分歧也是很多，对立严重。

第一：

在此，我们先说一下按揭贷款流程：

1、贷款申请。

买卖双方带齐材料到银行办理手续。领取申请表，填表递交材料。

2.贷款审批

贷款银行收到借款人资料后，从个人信用，抵押物价值（抵押物价值由银行指定机构做评估，交易方需要交评估费），借款人的条件等方面进行贷款审查。符合贷款条件的可安排签订贷款合同。

3、签订贷款合同。约定借款数额，利率，期限，还款方式等条款。

4、抵押登记。到不动产登记机构办理抵押登记，银行取得不动产等记证明。

这就涉及到过户了，此时原业主只是收到首付款，银行放款之后，（不论是银行直接打到原业主账户还是通过监管账户间接打到原业主账户），原业才能收齐尾款。

这一点，也是很多业主在卖房时，不愿意找按揭客户的重要原因。

5.发放贷款。

6.新业主还贷。

7.还贷完毕，结清贷款，注销登记。

第二：

2021年，银行房贷政策：

2021住房贷款受政策限制，贷款额度受到限制。所以不仅个人贷款的额度会小，贷款发放的时间也会变慢。

第三：

银行长时间没有发放贷款，买卖双方怎么维护自己的权益。

如果三个月还没有发放贷款，那么原业主肯定会着急，毕竟已经过户完毕。

此时如果还没有把房子交给买方居住，心里还会好一点。

如果不仅过户完毕，也已经给新业主腾房交房，那么大部分业主也会像文章开头的原业主一样，一份催款律师函就会发给新业主。

我们怎么维护自己的权益：

1.在签订买卖合同的时候，最好就这些事情提前达成协议，写进合同里面，避免引起纠纷。

2.签订买卖合同时，这些事情没有说清楚。

如果要维持合同的继续：

这就涉及到垫资问题。买方既然选择按揭买房，肯定全款资金困难，那么就要找中介机构，或者其他机构，愿意垫资的。

买卖双方要友好协商垫资利息的问题。

如果不同意垫资，合同不能继续维持：

这就涉及到，房屋两次过户以及办理贷款等产生的费用问题。

买卖双方友好协商。

最后忠告：二手房按揭贷款买房很普遍，不论买卖双方，都要考虑到银行按揭贷款短时间内不能发放的问题。

把相关责任事宜及解决方案提前写到合同里面，避免后面纠纷。