从2022年开始，国内房价一直处于调整趋势之中。据权威机构数据，2023年4 月，百城新房和二手房价格环比下跌城市数量分别为 44 个和 76 个，较上月分别增加 5 个和 8 个，其中新房和二手房价格环比均下跌城市数量共 35 个，较上月增加 4 个。

与此同时，重庆、南京、苏州、成都等10大城市的二手房的挂牌量超195.67万套，同比增长80.94%。特别是一线城市的二手房挂牌量也开始激增，上海超过16万套、广州超过13万套、北京超过11万套。

尽管现在楼市调整趋势明显，但各地救市利好政策也在不断出现。除了一线城市之外，大多数二三线城市都已经放开了限购、限售政策。有些城市出台“限跌令”，以限制开发商大幅降价促销。而银行方面也很积极，房贷利率从之前5.88%下调至现在的4%以下。同时，很多地方上调了公积金贷款额度，以减轻购房者还贷的压力。

现在一边是楼市出现明显的调整趋势，而另一边是房地产市场利好消息频出。于是，很多网友提出，今明两年，是“买房”还是“卖房”？

对此，网红企业家曹德旺则给出忠告：再等会很危险。他一再强调：在这个时候选择进入房地产市场，无异于是在飞蛾扑火。现在的市场环境并不适合投资者和购房者涉足。同时，曹德旺还建议：年轻人可以选择租房居住，以规避购房带来的巨大压力和不确定性。毕竟，未来房地产市场的走势仍然充满变数。

而我们则认为，网红企业家曹德旺对未来房地产市场的走势，以及对年轻人的建议都是非常正确的。今明两年如果有多余的房子应该及时出手变现，而不应该再去选择“买房”了，主要有以下三个方面的原因：

第一，我国社会已经进入到“老龄化，少子化”的时代。未来老年人口数量越来越多，年轻人口数量越来越少。老年人已经有了房产，不需要买房。而当代年轻人既不愿意结婚，又不愿意多生孩子，结果不仅是结婚率和生育率持续下滑，而且刚需购房需求会越来越少，未来房价下行趋势将难以避免。

与此同时，城里的年轻人只要继承父辈房产，也根本不需要再买房，未来城里的房产严重过剩，房价逐步去投资化，回归居住属性乃是大势所趋，民心所向。

第二，老百姓的投资和改善性需求越来越少。现在国内很多地方的房价都在下跌，而投资客往往是买涨不买跌，房价在上涨时，大家都跟风买房追涨，而房价下跌就没有人愿意入市买房抄底了。

同时，房产税离我们越来越近了，更多的人选择退出房地产市场，或者在旁观望。此外，在经历了3年疫情之后，国内很多老百姓的收入都下降了，有些人还要面对失业问题，很多人都下调了收入增长的预期。所以，改善型买房需求也越来越谨慎了。

第三，今明两年，各城市的保障房会加快入市步伐，这将会进一步分流商品房需求，未来商品房市场需求会出现萎缩。资料显示，北京市就宣布，将在“十四五”期间推出40万套保障性租赁房，这还不包括大量共有产权房也要入市。

未来学校刚毕业的年轻人可以申请保障性租赁房，而城里的中低收入群体可以申请共有产权房，商品房市场将沦为一个小众市场，炒房者逐步退出，房价将回归到合理的区间，与当地居民收入挂钩。

今明两年，“买房”还是“卖房”？曹德旺给出答案，他认为如果现在不卖房，再等下去会很危险。这主要是很多地方房价在下跌，而二手房挂牌量却在激增，如果再等下去，房子恐怕要想卖掉都很困难了。

至于现在刚需是不是要买房？曹德旺给出的建议是，还是选择租房居住，这样可以规避楼市的不确定性。而我们认为，未来国内楼市大概率会步入长期的调整通道之中，主要原因是刚需越来越少、改善型和投资性需求逐步退出，未来各地房价回归居住属性将难以避免。