过完年刚开工，后台就有很多的粉丝问咨询明哥对今年楼市的一些预测，今年楼市是否能回暖？房价是否能涨回来？今天就专门开篇写一下这个问题。

明哥引用今年地产圈最流行的一句话“悲观者正确，乐观者前行”来回答前面的问题。这句话是去年任泽平在年度演讲时候说的。

▲任泽平在2022年度演讲时提出“大家要乐观”。

在明哥看来，所谓“悲观者正确”，说的是悲观主义者在判断未来大趋势时，出于风险考虑，采取保守策略。但凡2021年以前保守的房企，都能成功避开这两年楼市下行带来的冲击，活得会很滋润。

而曾经那些以“高负债、高杠杆”著称的激进型房企，很多都没能挺过2022年。所以悲观者是正确的，他们当时被人诟病的“保守”现在看来，却是做了最正确的抉择。

悲观者，抛弃赌性，稳健前行，所以他们熬到了2023年的曙光。

但在“乐观者前行”这里，明哥有不同的看法。所谓“乐观者”，不仅需要你的心态乐观，你的公司自身经营情况也要足够乐观。

▲光心态乐观是远远不够的。

像恒大这样的公司，即使拥有再乐观的心态，估计也不可能挽狂澜于即倒，扶大厦之将倾。

所以，“乐观者”更多应该是指自身情况够乐观，才能继续前行下去。

在宏观方向上，房地产不会再有第三春了，人均居住面积、居民杠杆率、城镇化率都达到了一个高位，再想向上突破很难了！而人口自然增长率则继续刷新下限。

▲人口在下降，其他指数在上升。

在微观上，只要你能保持自身良好的状态，还是有充足发展空间的。虽然房地产的总盘子缩小了，但能吃盘子里肉的人也大批减少了，剩下来的人能吃到的肉，实际上是增加的。