本人现在是一名房地产经纪人，说白了就是卖房子的销售。2011年入行的，一直在天津做房产行业。现在就给各位聊聊中介费佣金的秘密。
2011年刚大学毕业，入职一家小的房产中介公司。当时在南开区华苑。市场上主流的地产公司有顺驰不动产、我爱我家、链家地产、中原地产、21世纪不动产。二手房中介费对外报价2%（评估费0.5% 低评费若干）。假如客户跟A公司看好了一套房，B公司就会切单，（中介费1%）。当然还有更少的。评估费其实就是一个大坑，房子100万成交，评估费就是5000元。一个评估报告的成本200-300元。中介公司对客户解释说评估费是评估公司和银行收的。必须通过他们指定的银行来办理贷款。实际上，银行会根据你的贷款额有对应的返点奖励。100万的房贷，返点会有0.1%-0.3%，这个钱也是中介公司挣了。关于低评费，就是按照低于成交价的纳税价格去过户交易，为了省税！本质上就是好处费，具体给谁了不清楚，大家可以猜一猜。（低评费成本1000左右，中介公司收5000-10000不等）
一直到2015年的时候，互联网oto比较火。天津出来了两个互联网中介平台：房天下和爱屋吉屋。房天下直接推出中介费0.5% 评估费500元。爱屋吉屋1%（我记得还是找蔡明代言的）。传统中介开始抵制！强烈抵制！甚至动手打架！当然购房客户确实受益了。找链家看完房，然后找房天下代办！给到经纪人的待遇也非常可观。五险一金，底薪4500 提成80%。爱屋5500底薪，高大写字楼办公。
2018年左右，贝壳找房成立，开启加盟模式。遍地都是德佑地产加盟店。中介费2.5%模式开启。评估费1000元
0贷款服务费0.5%（这就是个坑）
某壳中介费为啥这么高？看一下中介费是怎么分配的。按照100万的房子，2.5%就是25000中介费举例子。
实际到成交人手里也就6000元左右。而且目前好多加盟店都是0底薪，高提成模式（一般提成50%-60%）。
行业本身就内卷，好多店都私下返佣金提成。要不然没法生存，小中介1%直接抢走了。中介费业内有一个封顶，目前是9.9万，就是500万以上的房子。不过最近听说又要涨价，改成15万封顶。
接下来再说一下，非贝壳收费情况。目前天津非贝系公司有我爱我家，中原地产，诺家地产（58同城加盟品牌），津房置换（国企背景），房天下存房，金乐家。（确实也没多少了，都被某壳吸收了）。前三家1.4%-1.6%，后面基本1%可以搞定。还有一个叫易居房友，天猫好房，这里面比较乱，据说是马老板有股份。
大平台都有平台费，没办法，这是资本的力量，凡人不可抗拒。相同的100万的房子，小公司收1%中介费，经纪人能挣多少钱？到手应该也差不多6000-7000左右。因为小公司房源少，没有房源分成，到手就是纯业绩。站在买房人的角度看，还是找小公司合适，省了1.5%，（具体这1.5%怎么省的，大家可以自己算算）。话说回来，既然房源少，小公司怎么能成交呢？
随着某壳网做大做强，市占率提高，中介费开始上涨。2%-2.2%-2.4%-2.5%。与此同时，天津中介市场催生了一个暗黑产业链。各个部门，各个渠道，路径不一样，但殊途同归，目的都是一样：窃取房源信息，业主电话！极大方便了小中介公司切单。这就是小公司成交的秘密。监守自盗者，吃里扒外者，里应外合者，因公废私者，林林总总，不胜枚举。一般情况买个业主电话500-1000元不等。通过房管局，电力局，还有大公司内部人员泄露信息。
终归是需求催生了市场。疫情这几年，大家都不太好过，收入不稳定。很显然给2.5%服务费买单的客户还是少点。中介从业者素质参差不齐。真正服务到位认真负责者，凤毛麟角少之又少。浑水摸鱼者多如牛毛。行业门槛低，基本没有学历要求，房地产协理证，全国经纪人证，持证从业的也就10%这样子。大部分都是草根出身，没上过学，想着挣快钱，挣大钱。保险、律师、会计都有准入门槛，有对应的从业资格证书。房产行业却没有硬性要求，开个中介门店有两个证书备案就可以。
可能很多人就要问了，找大公司和小公司的区别。小公司是不是有风险？所以中介费便宜？
买二手房都有哪些风险？找小中介交易到底靠不靠谱？
第一，房子本身存在的隐性问题。是否漏水、有法院查封无法交易。刚买的房子，不到一个月就漏水了。找谁解决呀？确认房子漏水了，只能找人维修，这毕竟是客观存在的问题。正常做一遍防水的成本2000-3000差不多。房龄时间太长，本身质量就差，只有间隔几年就维修，这谁也规避不了。如果是新小区，是有保修年限的，最低5年。《房屋建筑工程质量保修办法》规定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低5年。超过了期限，可以找物业或者动用维修基金。
关于漏水问题，中介公司给的承诺和保证。
只是针对2000年之后的房子了，80-90年代的房子还是不承诺。毕竟年头长了，漏水概率很大。之前有一个案例，确实漏水了，客户找总部，总部找门店，最后还是业务员自己出钱修的。
关于查封，最简单有效的办法就是查权属。全称：天津市不动产登记资料查询结果。
这个权属证明比房本管用。房子是否有查封，是否有抵押都会有显示。查询路径：下载津心办、津心登app本人认证之后就可以实时查询，或者本人带着身份证，房本去房管局现场查询。还有一点，卖方的婚姻状态，卖方是否有诉讼，限制高消费，强制执行等，在中国法律文书网都可以查询。
以上这几种方法，无论大中介小中介公司都是如此操作。
第二点，中介合同约定好的时间节点，有一方故意不执行该怎么办？上个月的真实案例。成交的天津市河西区的房子，成交日期2023.2.1日。合同约定最晚2.15日房管局打买卖协议，银行面签交首付。结果，买方故意拖着，2月底的时候才存首付，办贷款。按照合同约定，买方已经违约。中介方给出的方案就是法院起诉，没有其他办法。卖方咨询律师，也是如此。遇见这用问题，任何一家中介公司不论大小，也没有妥善解决方案。
第三点，关于腾房押金的问题。目前通行的办法，业主留存5000元给客户，等到做物业交割的时候，没有欠费，客户退还。小房子还可以，遇上房值比较大的1000万左右的，物业费拖欠了4-5年，采暖费一次没交过。这种就很难规避。合同说到底是防君子不防小人。业主就认可腾房押金不要了，房款已经到手，看你拿我怎么办。此类问题，还得诉诸法院，对簿公堂，别无他法。
房屋买卖合同，格式和模板、条款，大公司和小公司都差不了多少。这种加盟品牌，是有品质保证金的，出了问题，或者拒不配合，客户投诉，总部就拿保证金扣除，绕来绕去，最悲催的还是底层的员工。随便找个小公司去代办一下，不是不可以。重点是看一下合同条款，违约责任是否清楚。还有就是公司经营状况，是否有备案证明。后期出了问题，能找的到负责人。
欢迎各位点赞好评，有任何关于房产的问题可以私信我，知无不言言无不尽。
