随着城市化进程的加快，大城市的面貌发生了翻天覆地的变化，许多城中村被拆除，取而代之的是高楼大厦。人们对住房的需求也有变化，而在新的政策影响之下，也有不少人能够从中获利，比如旧改政策影响下，就有不少原来住在老旧小区的居民，改善了居住环境。而在此之前，很多老旧小区的居民都希望自己在老房子能被“拆迁”，这样能获得一笔拆迁补偿款，实现阶层的跃升。但是从2020年开始，棚改拆迁逐步被旧城改造所替代，这意味着许多投资者心中的拆迁暴富梦将破碎，但实际上，旧城改造才是符合城市发展的规律。

从2005年开始，棚改拆迁在许多城市展开，拆迁中大多通过发放拆迁补偿金的方式，让老旧小区的居民安居乐业。过去一段时间，我国的棚改拆迁工作量是很大的，2015年到2017年这三年时间，就有超过7000万套需要棚改的住房，而在此之后，棚改的数量就大幅度下降，并且有消息称，棚改已经进入尾声阶段，同时，2022年，房龄20年以上的房子，以后都会统一处理。

旧城改造取代棚改？

许多人感到困惑，为什么之前大规模推进的棚改，现在要变成旧城改造呢？其实有4个原因，第1个原因是，过多的拆迁旧房子，增加了相关部门的工作量和资金压力，虽然有不少拆迁户得到巨额的赔偿住到新房子里，但这种模式不可持续。有数据显示，截至2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款有34075亿元之巨。

第2个原因是，拆迁的过程对房价有很大的影响，无论是二线城市还是三四线城市，在2015年都经历了一波去库存，在大面积拆迁的过程中，拆迁户拿着巨额补偿款去商品房市场上，房价也出现了上浮。

第三个原因，随着拆迁成本的提高，开发商也开始谨慎拿地。过去大城市有许多城中村，只有两三层的高度，拆起来难度不大，但是这类低矮的楼房越拆越少，他们开始担心，如果盲目高价拿地很可能会带来亏损，这些年国家在房地产金融方面收紧的政策，央行对房企三道红线的影响下，开发商手里资金有限，所以在大城市的好地段搞拆迁项目，不如到城市新区开发新的房子。

第四，推进旧城改造可以减少个别地区的社会乱象。有些拆迁区域的居民为了增加拆迁款，希望分配更大面积的住房，会在被拆迁之前擅自扩大面积，或者找到拆迁办的工作人员进行行贿，这样的现象扰乱了市场也不利于社会风气的好转。

旧城改造的好处

随着城市化进程的放缓，盲目拆旧楼建新楼会增加空置率，导致楼市泡沫的增加。推进旧城改造才符合楼市发展的规律，而且如今房价很高，那些老旧小区的居民如果想换新房子就要卖掉旧房子。经过旧城改造之后，那些小区本来就具有交通、商业等城市配套优势，经过翻新之后，旧房不愁卖不出去，即使出租也会更容易一些。

随着棚改政策进入尾声，大部分需要拆掉的房子已经被拆了，如果继续大拆大建，可能会把很多没有必要拆的房子都拆掉，对房价的上涨构成不利因素。而开展旧城改造好处不少，旧城改造会对老旧小区进行提档升级，例如将已脱落的外墙粉刷一新，还有的会对水电路进行维修。部分老小区居民住在高楼层有没有电梯的，现在会加装电梯。旧城改造后，可以很大程度上提高人们的居住满意度。

旧城改造时代已经到来，那么如果不进行大拆大建，20年以上的老房子又该如何处理呢？

20年以上的老房子，会根据房屋的具体情况进行判断，如果是符合改造要求、居民改造意愿也比较强烈的，那么会落入旧改计划当中，在旧改的过程中主要是针对不完善的地方进行改造，比如增加电梯、外墙和楼道维修、增加绿化面积、增加养老设施和健身设施、增加监控设施等等。老旧小区的居民以老人为主，大多已经无力换新房。这些改造可以起到锦上添花的作用，改善他们的居住环境，并且，这些改造的费用并不会完全由居民来支出，比如基本的水电气的维修和墙面的维修是由相关单位负责，而一些改善类的项目，比如加装电梯，国家也发布相关支持政策，可以提取公积金用于加装电梯，减轻人们的经济负担。

旧城改造取代棚改拆迁，并不代表一刀切不再拆迁老房子。按照规定，老城区范围内有20%的建筑面积是可以被拆的。

一些老旧危房以及按照城市规划需要拆除的房子，依然会被拆迁。例如上世纪建设的预制板房，建造技术已经十分落后，大多已经超龄服役，有的出现了钢筋外露、漏水、垮塌的现象，这种老房子不能通过旧城改造来改善，如果被鉴定为危房，这类房子还是会被拆除。另外，有的房子位于市中心的好地段，拆迁的必要性高，开发商也有积极性拿地，之后建设大型商场或者写字楼，对城市经济的发展起到良好的作用。

还有的老房子所在的地段，需要建设地铁、高架桥、高速路的，这类房子也会被拆迁，但是也不要想着可能一夜暴富，因为以后拆迁不会以货币化安置为主，而是有两种方式，一种是原地拆还，另外一种是实物安置，就是相关部门提供一些安置房源，减少过多资金向楼市的流入，也能改善老旧小区居民的居住环境。