随着我国城镇化步伐的加快，以及“租购并举”等政策的刺激下，国内的租赁市场迅速崛起，长租公寓又一次迎来了新的发展契机，目前我国有超过2亿的流动人口，并大多向一、二线大城市聚集，产生了以中心经济城市为主的大“城市圈”。我们的邻国韩国也是如此，在城镇化率不断提升的过程中伴随着大量的人口流动，以首尔为中心的经济圈吸纳着人口的流入，在这里居住的人们大多选择租房，租赁市场也形成多种多样的运营模式。

01韩国租赁市场发展现状

以城镇化率达73.8%为界限，演绎城市人口流入与流出的轮回。随着城镇化的快速发展，人口聚集效应明显，但当达到一定的程度之后，流动人口开始减少。从1980年开始，韩国城镇化率快速攀升，特别是1980-1990年十年间韩国的城镇化率从56.7%提高到73.8%，全国的流动人口从825.86万增长到945.92万人，经济中心首尔市的流动人口维持在270-280万人之间。但城镇化率达到73.8%以后的近30年间城镇化率保持平稳增长，全国的流动人口则以每15年近115万的速度逐步减少，2017年韩国全国的流动人口为近40年最低为715.42万人。

图：韩国城镇化率与流动人口变化

数据来源：韩国统计厅，中指研究院整理

越是经济发达的城市住房自有率越低，年轻人为租房主力军。2017年韩国全国的住房自有率为61.1%，首都圈（包括首尔市和京畿道）的住房自有率为54.2%，首尔市的住房自有率为48.3%，均低于全国平均水平，按照区域划分2017年韩国住房自有率较高的地区依次为道地区（省份）为70.3%，6大直辖市为63.1%,均高于全国平均水平，按照年龄划分的话，韩国全国65岁以上老年人阶层的住房自有率为63.2%，39岁以下的青年人阶层为19.1%。数据表明，年轻人是韩国租赁市场的主力军，韩国的大部分年轻人都是以传贳和月租的形式居住。

图：韩国全国住房自有率情况

数据来源：韩国统计厅，中指研究院整理

首尔年轻人PIR最高，购房负担最重，租赁需求旺盛。通过2017年韩国居民年平均所得对比住房购买价格倍数（PIR）可以得出，韩国全国PIR中位数为5.6倍，按区域划分：首尔市为8.8倍，首都圈为6.7倍，六大直辖市为5.5倍，道地区为4.0倍，按年龄划分：65岁以上老人PIR为17.9倍，39岁以下青年为7.3倍，这表明年龄越高PIR越高，首尔地区居住费用要比其他地区负担重，租赁人口远多于其他地区。

无住房家庭约5成，税费负担与工作调动是主因。2017年韩国国内无住房家庭为867万户，较2016年增加了4万户，占全国家庭户数的44.1%，拥有住房的家庭户数从1074万户增加到了1100万户。韩国人口流动性非常强，很多家庭因为工作的调配，孩子上学的变化而随时准备着搬家，并且，有很多家庭即使有足够的资金也不一定会选择买房，其一，是在韩国房屋买卖双方都要交一定的税金，其二，是如果买房子就说明你个人名义下拥有了私人财产，除了每年要交的房产税以外，还要根据你名下持有各种财产的多少还要进行一次纳税，因而很多家庭选择了租房，相应的韩国的租房市场类型也是多种多样。

图：韩国家庭住房自有情况