经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

经济适用房相对于商品房具有3个显著特征：经济性、保障性、实用性，是具有社会保障性质的商品住宅。

经济适用房供应对象是城市和政府所在地的家庭收入、住房状况符合规定条件的特定家庭，主要是收入和住房都比较困难的家庭。

经济适用房享受税收政策，对营业税、城镇土地使用税、印花税等税种作了减免。

购买经济适用房的注意要点：

原业主购买经济适用房必须满五年才能上市交易，而且还需要按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。

相关法律法规

建设部、发展改革委、监察部等关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（2007修订）

第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

第十一条 经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

（一）具有当地城镇户口；

（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；

（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具*纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

第三十四条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

“拆迁安置房”是对被拆迁人的整体补偿或产权调换的房屋，具有对价性。

“拆迁安置房”一般分为两种：一种是因政策工程拆迁而建造配套商品房，一般是指原地回迁的安置房；另一种是开发商拆迁，通过其它途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房作为安置房，这种不是原地回迁。

购买拆迁安置房的注意要点：

政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁户进行安置所建的房屋，通常立在政府储备地块之上，并没有缴纳土地出让金，因此拥有安置房不等于用用土地使用权，房主可能会被要求缴纳土地出让金。

安置房一般需在五年后才能进行交易，否则存在无法过户的风险。

相关法律法规

国家税务总局《支持脱贫攻坚税收优惠政策指引》

城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。

《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017最新）》

（2）经济适用房购买 5 年后转让的合同效力。

申购经济适用房 5 年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济 适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。

对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人 要求五年内过户的，不予支持。

《重庆市征地补偿安置办法》

第二条 本市行政区域内征用集体所有土地的补偿、人员安置和住房安置，适用本办法的原则规定。

第二十三条 住房安置可以采取统建优惠购房、货币安置住房、自建住房等方式，按每人１７至２０平方米建筑面积标准予以安置。

第二十九条 安置房的建安造价包括基础、主体、屋面工程、水电安装等费用，由区县（自治县、市）建设行政管理部门商土地行政主管部门核定并予以公布。

统建安置房屋、自建房屋的，按经济适用房（安居工程）的规定减免税费，但天然气安装费、通气费由住房安置对象自行承担。

货币安置对象购买住房时，按每人１７至２０平方米建筑面积标准免缴房屋交易费用。

第三十条 住房安置对象按规定办结安置房的有关手续后，房屋产权归该住房安置对象所有，领取土地使用权证和房屋所有权证后可依法转让、出租、抵押。

回迁房就是开发商征收土地，拆迁户遭拆迁之后，由开发商在原来动迁的地方为拆迁户建造的新住房。回迁房建立在开发商已经竞拍获得的土地上，房主可以拥有回迁房的全部产权。

回迁房本质就是商品房，质量上有一定的保证，也不存在五年之后才能进行交易这一说法。

购买回迁房的注意要点：

若卖方只有回迁协议，没有不动产权证书，则无法办理过户手续取得合法的物权证明。而且没有不动产权证也不能办理抵押贷款。如果约定的是产权证办理下来过户，则买卖双方也可能因为交易时间过长，房屋市场价格波动而产生纠纷。

集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。

集资房实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。根据《经济适用住房管理办法》第34条的规定，参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

一般情况下，个人按原房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

购买集资房的注意要点：

集资房转让时，应考虑单位是否明确表示不允许对外转让，职工与单位有没有签署不得转让的约定，转让是否需经过单位的同意。

相关法律法规

建设部、发展改革委、监察部等关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（2007修订）

第三十四条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

房改房是1944年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，现叫做已购公有住房，指的是职工以家庭为单位，按照国家和县级以上地方政府等有关“城镇住房制度改革政策”的规定，以“标准价”或“成本价”购买已建的共有住房。它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性住房供给体系的原则决定。

房改房的销售对象是有限制的，购买房改房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

购买房改房（已购公有住房）的注意要点：

有合法的产权证书，且不属于《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定禁止上市交易的八种情形的房改房（已购公有住房）可以正常交易。

购买房改房（已购公有住房）可能需要补缴土地出让金。

相关法律法规

《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明》

三、 关于已购公有住房和经济适用住房的产权问题

产权明晰是已购公有住房和经济适用住房上市出售的基本条件，也是群众最关心的问题。三部文件及我部６９号令明确规定：职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有；已取得合法产权证书，即房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证，可依法进入二级市场交易……

对因各种原因，尚未取得房屋产权证书的，当事人可向房屋所在地房屋权属登记发证机关申请办理。公有住房出售单位应当及时履行有关房改审批等手续，并提供相关资料，积极协助买房个人办理房产权登记工作。房屋权属登记发证机关应按照规定的产权登记发证时限要求抓紧办理。

四、 关于不得上市的几种情况

为了保护二级市场权益人的利益，防止在实物分配体制下形成的住房分配不公现象通过二级市场合法化，《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定了八种不得上市的情形。即；

１、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

２、住房面积超过各省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款高标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

３、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的；

４、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

５、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

６、上市出售后形成新的住房困难的；

７、擅自改变房屋使用性质；

８、其它按照法律、法规及县以上人民政府规定不宜出售的。

七、 关于土地出让金或相当于土地出让金的价款的缴纳问题

由于房改成本价及经济适用住房价格中均不含土地使用权价款，因此根据现行法律制度，三部文件明确：已购公有住房和经济适用住房上市出售时，均需由购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款

对于经济适用住房，由于其土地使用权是以划拨方式取得的，个人购买时价格中不含土地出让金，因此已购经济适用住房上市出售时，应当按照《城市房地产管理法》的规定，由购买人向国家补交土地出让金。

对于已购公有住房，则有两种情况。一种是其原土地使用权以划拨方式取得的，应当按规定由购买人向国家补交土地出让金。另一种是原土地使用权以出让方式取得的，如原单位购买了商品住房（价格中包含了开发商已向国家缴纳的土地出让金）再根据房改政策按房改成本价出售给职工，按现行的法律规定，其上市出售时，不需要再向国家补交土地出让金。但因为应由新的购买人缴纳相当于土地出让金的价款，所不同的是这部分价款应当根据原投资渠道分别上交财政或返还原产权单位。

土地出让金和相当于土地出让金的价款在缴纳标准上是一致的，即均为不低于该住房座落位置的标定地价的１０％，具体比例由各地确定。考虑到目前多数地方尚没有标定地价资料，而二级市场的开放又是当务之急，实际操作中各地可根据具体情况确定征收方式。如北京市经研究论证，并经国务院房改五人小组原则同意，拟按房屋成交价的３％（相当于标定地价的１０％）作为应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，以便操作执行。

购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》

第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（六）上市出售后形成新的住房困难的；

（七）擅自改变房屋使用性质的；

（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

第十条 城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。

以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。

还建房并不是严格的法律用语，一般统指房屋进行拆迁后，为了妥善安置拆迁户，统一建筑房子分配给原居民的拆迁安置房屋。

其房屋性质包括前述的经济适用房、拆迁安置房、回迁房等。经济适用房，拆迁安置房都要两证满5年才能上市交易，（房屋所有权证、土地使用权证）还有可能需要缴纳土地出让金或土地增益价款。但若还建的是品房小区，是回迁房，则可自由上市交易，不需要缴纳土地出让金或土地增益价款。

购买还建房的注意要点：

还建房交易转让需要具备两证，还建房若没有两证（房屋所有权证、土地使用权证），则客观上无法进行转让。

购买集体土地性质上的还建房买卖合同一般无效，购买国有土地性质的还建房买卖合同一般有效。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

购买小产权房的法律风险：

1.合同无效风险

购买小产权房存在严重的法律风险，一般只有本集体组织成员之间买卖小产权房的房屋买卖合同会被法院认定为有效，本集体与他集体组织成员之间或集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房的房屋买卖合同都会因为违反法律的强制性规定而变成无效合同。除非如果城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，则该房屋买卖合同一般会认定有效。

而合同无效后，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。

2.利益维护的风险

由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，开发单位可能没有资质，一旦某个环节出现问题，就极有可能变成烂尾工程。在使用房屋的过程中，房屋质量、公共设施维护、房屋售后保修、物业管理等方面也很容易出现问题，而且一旦出现问题其救济途径就非常有限。

除此之外，人民法院在审理小产权案件的时候也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

3.政策风险

购买在建小产权房的情况下，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

4.所有权风险

小产权房无法获得法定的房屋产权证书，因为《土地登记办法》明确规定，严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化。小产权房发证既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背，所以无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，购房者也就无法取得房屋所有权。

《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》中明确表明，小产权房为农村集体土地上建设的房屋，只属于该农村的集体所有者，城镇居民不得到农村购买小产权房。

国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

深圳市规划和国土资源委员会《关于做好没收违法建筑执行和处置工作的指导意见》规定，违反土地管理或城乡规划法律法规进行违法建设，由规划土地监察机构依法查处并没收的建筑物、构筑物及附属设施。

而深圳的所有小产权房均属于违法建筑，不仅用地不合法、还存在是否与规划相符，缺失规划许可和工程许可的情况。根据该文件的规定，深圳的小产权房均面临着被执法机关查处没收的风险。

联建房本意是指联建房是指一方提供土地使用权,一方提供资金,进行合作建房并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。开发商之间按照法定程序联合开发建设的联建房，其所有权性质与一般的商品房无异。

但现在有的联建是市民与村民的合作，被称为“下乡建别墅”。是村民提供宅基地，投资人出钱修缮或建设房屋，建成后大家分房使用的模式。

这种情况下建成的房屋，就存在严重的法律风险。它属于私下的小产权合作，不被国家所认可，无法办理房屋所有权证书，一旦双方产生纠纷，买卖双方之间的合同也可能被法院认定为无效，救济途径非常有限。

房屋本身也存在被国家认定为违法建筑而拆除的风险。

作者：重庆扬华律师事务所 石新逸

主编：重庆扬华律师事务所 李晶

图片：网络

排版：重庆扬华律师事务所 杨雨柔