房地产应收账款概念（房地产企业应收账款管理）

1 控制目标

规范财务行为，加强企业财务管理和经济核算，提高经济效益，维护*利益，加强企业内部财务管理，建立适应企业发展的新型财务体系。

2 范围

适用于集团公司对全部财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务。

3 职责

3.1 区域/子分公司财务部

3.1.1 财务核算管理

1) 负责编制区域/子分公司会计凭证、会计账簿，建立并登记总账，编制会计报表和其他会计数据，建立核算明细账；

2) 负责区域/子分公司日常办公费、后勤费用的核对和监控；

3) 负责编制、上报区域/子分公司年度、季度、月度财务报表；

4) 负责区域/子分公司固定资产的核对、监控和账务管理，配合资产的盘点。

3.1.2 费用管理

1) 负责各种工程支出（包括但不限于施工及材料设备款）审核及支付业务，合理、有效控制目标成本（成本预算）；

2) 负责各种销售费用（包括但不限于广告费、代理费、销售提成）的审核及支付业务，合理、有效控制目标费用（费用预算）；

3) 负责各种管理费用（包括但不限于招待费、工资）的审核、报销、计提及摊销，合理、有效控制目标费用（费用预算）。

3.1.3 销售款及按揭管理

1) 复核商品房认购协议、商品房销售合同，办理各项收款手续，确保销售款准确、及时入帐，同时开据相应的收款凭证（发票或收据），或依据退房申请办理好各种退款手续及退款；

2) 负责按月编制销售台帐（销售明细表），及时、准确统计销售回款及应收帐款数据，适时监控应收帐款状况；

3) 定期与营销部核对应收及已收房款明细情况表，并及时传送应收帐款明细表并协助营销部催收。

3.1.4 税务事务管理

1) 根据国家及地方的税收政策，负责区域/子分公司税务筹划，配合集团公司总体税务筹划；

2) 负责区域/子分公司的纳税核算、申报、税款缴纳等各项事务办理。

3.1.5 财务分析

1) 负责区域/子分公司的对内、外的财务数据统计、上报工作；

2) 参与区域/子分公司重大经营决策及销售价格制定、调整活动并提出合理的建议和意见；

3) 负责定期开展财务分析工作，提出经营活动中产生的问题和改进意见或建议，为区域/子分公司领导决策提供参考依据；

4) 参与审核区域/子分公司各类经济合同，并监督重大经济合同或协议的签订、履行过程，维护公司经济利益。

3.2 集团公司财务管理部

3.2.1 财务核算与资产管理

1) 负责集团公司会计报表的汇总和合并及上报；

2) 负责编制集团公司年度财务决算报告及拟定利润分配方案；

3) 负责集团公司会计凭证、账务处理、日常报销、会计报表的编制及审核；

4) 负责集团公司应收账款、借款及信用、现金、投资、资产等的核算和管理；

5) 负责审核集团公司本部报销单据、发票等原始凭证，按照费用报销的有关规定，办理报销业务；

6) 负责集团公司资产盘点、计提、调拨审核和核销折旧账务处理；

7) 按照国家有关的会计及税收政策规定，合理、合规地处置资产盘盈、盘亏、损毁、报废等事项；

8) 指导和监督各区域、子公司会计核算工作，检查各区域、子公司权限内的款项收取、支付审核情况。

3.2.2 财务分析与决策支持

1) 负责制订集团公司财务分析报告管理体系；

2) 负责汇总和审核集团公司经营统计信息，并定期上报相关主管部门；

3) 参与集团公司重大经营决策及销售价格制定、调整，并提出合理的建议和意见；

4) 负责定期开展财务分析工作，提出经营活动中产生的问题和改进意见或建议，为公司领导决策提供参考依据；

5) 参与项目拓展工作，负责项目投资估算及经济效益测算。

3.2.3 税务管理

1) 负责研究国家税收政策，跟踪税收政策变化情况，为集团公司经营及投资决策提供税务筹划建议、寻求降低税务负担的机遇；

2) 统筹集团公司税收规划，科学核算，平衡盈亏及评价税务风险；

3) 负责集团日常税务工作，按时缴纳各项税金，向税务部门提供财务报表及其他统计报表；

4) 指导、监督各区域、子公司的税务管理工作，控制不合理税收支出。

4 财务审批及付款

4.1 财务开支结算原则

1) 财务开支的结算方式包括现金、支票、汇兑、商业汇票等；

2) 财务应严格按照开具发票及签订协议的单位名称来支付款，原则上不允许转付其他单位，如果对方单位开具有法律效力的书面委托书，方能将此款项转付给第三方。

3) 所有支出的原始单据须合法、合规，否则视为白条，财务有权拒付。

4) 凡不按本管理制度规定的程序签批的单据，财务不得受理。

4.2 审批权限

1) 董事长审批权限:土地款、单笔工程支付在****万元以上、单笔其它类支付在****万元以上，以及计划外资金的审批；

2) 总裁审批权限：单笔工程支付在****万元以内、单笔其它类支付在****万元以内的审批。

4.3 借款分类：

1) 行政管理支出：用于购买物品、支付餐费、住宿费、修车费、机票费、汽油费、电话费等；

2) 出差借款：含往返车、船、机票和规定的住宿费标准、天数、补助等；

3) 用于工程项目的各种规费，原则不允许借款，可走付款申请；

4) 征地拆迁、设计、监理、施工、材料设备款等工程款，原则不允许借款，可走付款申请。

4.4 额度限制：各区域、子公司、中心的因公借款在****万元（含****万元）以内的，由部门负责人、区域/子公司/中心总经理、分管领导、主管会计、财务管理中心总经理、总裁依次审批后借支；单笔****万元以上的需经董事长审批，冲销借款时审批程序同上。

4.5 备用金、借款、付款审批

4.5.1 每笔借款及报销的费用要严格执行总裁审批后的月用款计划审批，超出计划部分需详细表述追加计划的理由，追加用款计划需报董事长审批，董事长审批后可列入月度资金计划。

4.5.2 借款发生后5日内（出差借款按回保定算起），按报销审批程序办理报销手续，逾期报销者，每逾期一天，扣罚报销金额的5%。

4.5.3 备用金的借用，因工作需要一般工作人员可借****元，部门经理以上人员可借****元，总裁、区域/子公司/中心总经理可借****元，备用金于年底必须还清。

4.6 工程款支付审批

1) 付款发起部门：负责提出进度形象审批和付款审批申请，审核相关进度形象及其资料的真实性；

2) 成本：负责核算工程量，根据进度审批进行产值确认，对照合同要求审核付款要求、金额、比例、各项资料是否齐备、业务手续是否合规等；审核所付款是否在成本控制范围内；

3) 审计：审查流程及资料的完整性和合规性；

4) 财务：审核付款要求、金额、比例、财务资料是否合规、各项手续是否齐备；审核所付款项是否有计划、是否在预算范围内；

5) 执行集团公司网上审批流程。

5 往来款管理

5.1 应收账款

5.1.1 应收账款的核算内容必须清楚。应收账款是经营活动中产生的债权。非因经营活动形成的债权不应列入应收账款。

5.1.2 应收账款的入账必须及时，一般应以交易发生日或销售收入确认日作为入账时间。

5.1.3 应收账款应计提坏账准备。

5.1.4 应收账款分析表的编制：每季至少一次编制“应收账款分析表”，每年4次。在表中列出应收客户名称、应收账款原因、金额、账龄、回收可能性评估等内容。

5.1.5 应收账款的核实：应定期(每季一次)不定期地与客户核对。

5.1.6 应收账款的催讨：应收账款的催讨责任应落实到业务经办人，应彻底杜绝应收账款无人知晓、无人负责、让对方长期无偿占用的行为。防止应收账款的催收期超过诉讼时效。

5.2 预付账款：购进货物、接受劳务而预付给供应方款项所产生的企业短期债权。

5.2.1 预付工程款、预付设备款、材料款要严格按合同(协议)规定的付款条件和审批程序办理支付。

5.2.2 预付账款其他管理事项参照应收账款管理办法中的相关规定执行。

5.3 应付账款：企业在日常生产经营过程中，因购买商品、材料或接受劳务供应等而应付给供应单位的款项称为应付账款。

5.3.1 应付账款的入账时间。当货物与发票账单同时到达，应付账款在货物验收后，按发票账单登记入账；当货物与发票账单非同时到达，且两者间隔时间较长的情况下，应付账款的入账时间以收到发票账单为准。

5.3.2 对竣工工程的决算，必须实行“工程决算书”会签制度，无遗留问题、各部门签字后，方能办理财务决算支付工程款手续。在支付应付工程款时，必须留足工程质量保证金。保证金到期后需支付时，必须填写“竣工结算审批单”、“质保金审批单”，无遗留问题、各有关部门签字后，财务方可支付。

5.3.3 “销售收款台账”、“合同台账”的编制：财务应及时编制“销售收款台账”、“合同台账”，并定期同销售部门、成本部门核对“销售收款台账”、“合同台账”、“应收应付台账”。

5.3.4 应付账款的核实：财务部门应定期(每半年一次)、不定期地与客户对账。

5.4 预收账款：按照合同规定，向购货单位或个人预先收取的购货订金或全部、部分货款。

5.4.1 预收账款应按实际收到的金额及时入账。

5.4.2 预收账款在项目竣工决算或财务年终决算时，结转收入。

5.5 其它往来款

5.5.1 非因销售商品、产品、提供劳务而形成的债权、债务为其它往来款。

5.5.2 其他往来款的管理，参照应收、应付账款的管理方式执行。

6 固定资产管理

6.1 本制度所称固定资产是指：

6.1.1 使用期限在一年以上的房屋及建筑物、机器、机械、运输设备以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等，且单位价值在****元以上的。

6.1.2 不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在****元以上，并且使用期限超过二年的。

6.1.3 固定资产的确认由财务部门根据以上原则进行界定。

6.2 固定资产管理分工

6.2.1 实物管理部门：

1) 房屋及建筑物、办公家具、公务车辆、复印机、空调、IT设备、电脑外的其他固定资产的实物管理、维修管理及相关保险工作均由总裁办负责，尤其应对电脑、打印机、复印机、照相机、摄像机、等数码器材加强管理；

2) 电脑、IT设备，由IT负责维护。

6.2.2 各管理部门的职责：

1) 实物管理部门：负责公司固定资产的申购报批、调拨、出售、报废、建立固定资产实物台帐及卡片、指定专项保管人等工作，同时按照分类管理职能对各部门固定资产的管理进行指导和监督，根据相关的权限和流程对各部门固定资产的申购、调拨、维修、出售、报废履行相关的调查、审核和报批职责；

2) 新购置固定资产的合格证、使用说明书、各种出厂证明、技术资料、保修证等相关资料由资产管理部门统一保管；

3) 财务部门：负责公司固定资产的资金管理、及固定资产的确认、记录、计量、报告等会计核算；实施固定资产监盘工作，做到账实相符，保持账、物、卡一致；对各单位的固定资产财务账目的管理工作进行指导和监督；

4) 使用部门：负责固定资产实物保管、维修保养、购买申请、验收、盘点等工作。各公司财务负责固定资产的会计核算。

6.2.3 公司财务会同实物管理部门对固定资产每年至少进行两次盘点，实施监盘工作，做到账实相符，保持账、物、卡一致；对各单位的固定资产财务账目的管理工作进行指导和监督，年中、年末时会同实物管理部门汇总整理各单位固定资产盘点报告，并接受审计监察部的监督检查。

6.2.4 对有专人使用的固定资产，实行“谁使用，谁保管，谁负责”的办法，落实责任部门和责任人；对于公用固定资产，由总裁办负责并将责任落实到人，并报清单到财务部门。

6.2.5 公司应及时将竣工的自有物业“房屋产权证” (包括房产证及相应的土地使用证、其他项权益证)办理完毕。自有物业包括：1)购物广场、商业广场；2)酒店；3)配套商业用房；4)公司办公用房；5)会所；6）幼儿园；7)锅炉房等。

6.2.6 公司办理完成的任何一项“房屋产权证”，经办部门应于完成办证的当日，将产权证交付公司资产管理部门保管、归档，编制保管目录上报财务管理中心总经理。

6.2.7 凡使用产权证原件进行抵押，担保或办理其它业务时必须经董事长批准。必须经董事长批准后，保管部门方可办理产权证原件的出借手续，同时做好产权证的使用记录。产权证使用完毕，须及时归还保管部门。

6.3 固定资产的购置

6.3.1 审批程序：凡需购置资产的部门，均需填列《资产购置申请表》（属于资产更新的，应同时提交《资产处置审批表》，对旧资产提出处置意见，经区域、子公司、中心负责人、财务管理中心总经理、总裁签字同意后方可购置。

房地产应收账款概念,房地产企业应收账款管理(1)

6.3.2 资产的转让、报废亦按以上规定办理。

6.4 固定资产折旧

6.4.1 固定资产折旧使用分类折旧率，采用“年限平均法”计提折旧。预计净残值率按5％计算。

6.4.2 固定资产分类折旧率，按照附表中的规定执行。

6.4.3 固定资产的盘点清查：公司财务部门会同总裁办对固定资产每年至少进行两次盘点，实施监盘工作，做到账实相符，保持账、物、卡一致；对各单位的固定资产财务账目的管理工作进行指导和监督，年中、年末时会同实物管理部门汇总整理各单位固定资产盘点报告，并接受审计监察部的监督检查。

6.4.4 固定资产进行盘点清查时间：每年6月、12月中旬，分别以5月31日、11月30日为基准日，对公司资产进行全面清查，成立由总裁办牵头，资产管理人员、财务人员参与的资产清查小组，对实物资产进行现场盘点，通过盘点清查，形成“固定资产盘点明细表”和“固定资产盘盈、盘亏报告”，并由总裁签字确认存档。

6.4.5 低值易耗品：低值易耗品应单独设立台账并参照固定资产的管理方式进行管理。低值易耗品摊销采用五五摊销法。

固定资产分类折旧年限表

房地产应收账款概念,房地产企业应收账款管理(2)