地产：没有什么比存货更重要

房地产属于高负债、高流动性的行业，存货科目决定了房地产企业的资产变现能力、盈利能力和偿债能力。从地产企业报表中存货所占比重可见其重要性。截至2018年9月底，存货在资产总额中的比重达到了54.31%，位列所有行业首位，远高于第二名综合行业的30.41%。因此，对于房企报表分析，如果只能看一个科目，那我选存货。

地产存货：核算哪些内容？

根据会计准则，存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料或物料等，包括各类材料、在产品、半成品、产成品或库存商品以及包装物、低值易耗品、委托加工物资等。

对于地产企业而言，根据所涉及的业务，存货可以分为房地产存货和非房地产存货。房地产存货中最重要的是开发成本和开发产品。开发成本包括拟开发产品和在建开发产品。拟开发产品是指已经购入的、决定用来开发为已完工开发产品的土地；在建开发产品是指尚未建成，以出售为目的的物业。如果一个项目是整体开发，那么拟开发产品全部转入在建开发产品；如果是分期开发，那么就将分期开发所用土地转入在建开发产品，后期还没开发的土地仍留在拟开发产品。

在购买土地的时候，土地出让款项一般是分期支付的，如果钱已经付了但土地证尚未办理，则是借记预付账款，贷记银行存款，待办理完土地证后借记存货-拟开发产品，贷记预付账款；如果是已经办理土地证但尚未支付土地款，则借记存货-拟开发产品，贷记应付账款，付完钱后则借记应付账款，贷记银行存款。一般来说，对于未支付的土地出让金在财务报表附注中作为承诺事项进行披露。

上面是一些书面的会计语言的解释。其实开发成本说白了就是用来核算买来的地（拟开发产品）、把土地变成房子所要的开支以及在建造房子过程中产生的借贷利息（在建开发产品），开发产品说白了就是已经造好可以交付的房子的成本，这部分马上会转为收入。以荣盛发展为例，其披露较为笼统，未将开发成本进行拆分。2017年年报显示，开发成本1037.59亿元，占比86.96%；开发产品137.76亿元，占比11.55%。二者合计占存货的比重为98.51%。