保利梅溪天珺的户型已经出来了，小楼以前写过一篇对于这个项目产品户型配比预测。保利梅溪湖二期地块会是什么产品？

小楼以为这个项目会承接招商华发、越秀、中海等公司发扬梅二先期导入人口的伟大传统，毕竟一个片区的成熟像山坡上的蒲公英一样唾手可得，不尽量把刚需人口引入，这个片区的成熟就真的还有待时日，商业也做不起来。

原来这个产品组合中，小楼以为会做143 115 115 143这种两梯四户的连廊户型组合，这个在百米高层中应该是很经济的，公摊一般会保持在22%左右，加上阳台、设备平台、空中花园的赠送面积，得房率会被吹到有92%左右。

在很多项目中都喜欢含赠送公摊率在8%左右，不信你自己回想一下有多少项目都说自己的得房率在92%的。

这个其实也很容易理解，比如，在一个百米高层中，两梯四户，143平米的户型，如果公摊率是22%，那么套内面积就是110平米左右，按赠送率一般不超过10%，就是121平米，再加上飘窗的赠送大约在5平米左右，加起来，所有的赠送面积就是126平米，而这些加起来的面积得房率就在92%左右。

当然，如果项目本身有硬伤，比如楼面价高了，距离高速、环线近了，片区没有发展，在产品的创新上还可以再进一步，赠送面积可以做得再大一些，就是所谓的0公摊户型了。

这个项目的最小户型是130平米的，而且是分布在132米的43F超高层之中，应该是三梯三户。超高层的公摊率要比高层大一些，如果是130平米的户型，公摊率应该在29%左右，也就是说公摊面积在38平米左右，这个户型的套内面积为92平米。

而百米高层的两梯四户连廊产品，115平米的公摊在22%左右，套内面积为90平米左右。

所以有位仁兄说小楼对于产品的测预完全不准，说对也不对，130平米的超高层与115平米的高层套内面积没有什么差距的。

不过那种超高层并不是项目的主流产品。最起码在首开中是不会开这种产品的。

当下开盘流行的是高开低走，就是先把大户型、高价值的开出来，比如龙湖就经常这么干，大户型高价先卖，小户型后面低价慢慢卖。

这是因为现在的市场逻辑明显是大户型是窗口期，现在不趁着形势好，快速走掉，后面是什情况就不得而知了。

据湖南中原在2022年年底统计，长沙预计将有200多万平米的大平层产品上市，总体货值将有300多亿元。

这个竞争还是很激烈的。

保利这个项目产品差异化在于顺应换房潮流，做两梯两户的板楼产品。目前对外展示的是143平米和185平米的产品组合。

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前面有个项目做143平米的板楼产品颇为人所诟病，就是新开铺的某央企产品。就是下面这个户型。

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这个户型虽然是板楼，但是只有三面宽朝南，典型的进深在于面宽。

而且板楼只有两户分摊公摊，明显占去了不少面积。

比如以已开的33F 产品为例，建筑面积142.77平米，套内面积102.53平米，公摊面积40.24平米，公摊率28.19%。

这样的户型不管再赠送什么面积，因为公摊的原因，很难做出舒适感来。

同样以这个新开铺府项目的188平米户型为例，建筑面积188.55平米，套内面积146.97平米，公摊面积41.58平米，公摊率22.05%。

我们看，这个项目的公摊面积绝对值没有什么变化，而相对值相差却很大。

所以我们的结论是，高层板楼的面积还是要尽可能做大一些。

不信，我们再看龙湖青云阙项目，建筑面积143.66平米，套内面积105.48平米，公摊面积38.18平米，公摊率26.58%。