齐齐哈尔新闻网3月39日讯（路久宽）有些业主的小区物业费年年交，但总是说感觉不到物业有什么服务，一旦遇到事情找到物业，大多数因管辖范围不明晰而不能及时解决。那么，物业在小区管理中，到底服务了什么？有哪些是物业应该解决的问题？

就百姓的疑问，记者咨询了市城管局物业管理科负责人李燕民及有着会员单位两百余家的市物业行业协会副会长姜淑新，对3月1日开始实施的《黑龙江省住宅物业管理 条例》进行相关解读，为百姓答疑解惑。

【物业服务的范围可进行商议】

在省条例中，首次提出物业管理区域划分的概念，物业管理区域的划分，应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，以建设用地宗地确定的用地范围为基础， 综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线、有利于实施物业管理等因素。

然而，对于物业公司的服务范围，姜淑新告诉记者：“其实服务范围的确立是灵活的，在业委会和物业公司签订物业服务合同 时，可以将服务的内容、范围写进合同中，合同中一般包含了服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、 服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接、纠纷解决方式、双方违约责任、解除合同条件等条款。”

同时，按照省条例规定物业服务事项一 般包括，物业共用部位的日常维护和管理；物业共用设施设备运行、保养和管理；环境卫生、绿化养护管理服务；安全防范、车辆停放管理等公共秩序维护；房屋装饰装修管理；物业档案资料的保管这六方面，同时，物业服务人应当为业主接收邮件、快件提供便利，除执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理 措施等原因外，不得阻挠快递企业进入物业管理区域按址投递。

【要求服务前需分清各自职责】

在省条例关于物业服务管理中有几个专有名词，如共用部位、共用设施设备及专有部分，很多百姓对于这三个名词所涵盖的范围不说模糊不清，也难免能够准确区分，这往往就是造成百姓诉求与物业服务不对等，导致百姓认为物业公司只收费用不提供服务的症结所在。

“我家物业费年年不差，家里窗户不知道什么原因漏风，找物业修理，物业说是我自有部分，需我个人承担维修费用，我就想问了， 啥都我自己掏钱修，我干嘛还要交物业费。” 市民韩先生对曾经维修室内窗户的事直到现在依旧耿耿于怀。

对于韩先生这样的问题，李燕民表示，韩先生家里窗户出现问题，如果在新房落户的前几年是在质保期内，应当归建设单位负责， 过了质保期则是百姓专有部分，维修确实需要自掏腰包。因为省条例中明确说明共用部位包含住宅物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼 板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备，一般包括电梯、天线、 照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、 井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共 用设施设备使用的房屋等；专有部分则是由单独业主独立使用和处分，能够为特定业主登记所有权的物业部位。

同时，在非物业服务范围内的，物业服务人也可拓展收费服务事项的，并公示服务标准和收费标准，物业服务人可以根据物业管理区域居民宠物代管、车辆租借、家电维修、 家政保洁、助老、托幼、代购等服务需求，与业主或者物业使用人订立个性化服务合同，提供有偿服务。

当然，无论是物业企业还是业主均要按照服务合同的约定，提供“质价相符”、“费用与服务水平相一致”的基本原则。物业企业 需要做到的是履约服务、诚信经营，业主群体需要做到的是享受物业服务权利同时，履行缴纳物业费和合法合理使用物业的义务。