实际交易中，一些房地产开发公司为了规避限价政策，往往与购房人签订“买卖合同 装修合同”的双合同。即购房者与开发商或其授意的第三方在购房过程中签署两份合同，其一为符合政府指导价的房屋买卖合同，其二为装修等名义的相关合同，此做法不仅挑战地方政府房地产调控限价政策，而且损害了社会公共利益。北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师经司法实践，整理了商品房买卖中“双合同”法律效力分析，供大家参考。

一、关于“双合同”法律效力问题

虽在形式上，房屋买卖合同与装修合同因缔约主体或合同标的不同而互为独立，但二者在内容（尤其是价款）上关联甚密，有的购房者甚至书面确认知悉并同意“双合同”安排。

1.从买卖合同角度，因开发商与购房者真实的交易目的即为买卖房屋，在“双合同”模式下买卖合同的主要目的也是为符合价格政策的要求，合同订立的意思表示真实，内容也通常不会违反任何法律、法规、政策的规定，因而被认定为无效合同的概率较低。

2.从副合同角度，开发商签署副合同的缔约目的主要是收取额外款项，订立时往往与订立买卖合同捆绑进行，其缔约目的及过程通常存在一定法律上的瑕疵。且开发商出于保证买卖合同的合规性、避免留下捆绑销售的证据等考虑，通常不将买卖合同的效力与副合同的效力相绑定，由此产生许多购房者签订“双合同”后恶意违约解除副合同或主张副合同无效的情况，此类纠纷的争议焦点也主要集中在副合同的效力上。

二、关于“双合同”违约责任问题

整体而言，在“双合同”模式下，虽然装修合同（甚至房屋买卖合同价款部分）存在被认定为无效或者被撤销的风险，但维持合同效力似更能彰显当事人的真实缔约意思。

1.违约金责任的承担

在房屋买卖过程中，购房者未依约支付房款，开发商未依约交付房屋或办理房产证，都可能导致违约金支付责任。如果当事方存在违约情形，依约或者依法应向对方支付违约金，并无争议。在“双合同”模式下，需重点注意的是违约金基数的认定。

2.其他相关责任的分析

1.在房地产行业中，即使合同未作专门约定，支付购房款是购房者的主给付义务，购房者若迟延履行，开发商可基于“先履行抗辩权”迟延交付房屋。

2.在合同表象上，第三方装修公司作为合同当事方，但在“双合同”安排中并不承担实质权利义务，也无需承担相应责任。以法律关系相近的“借名购房”作比，后者的裁判规则便是查明房屋的真正权利人，由其享有权利、承担义务。

3.如装修公司在合同项下实质性地承担装修义务，其交付的成果不符合要求，也可能涉及责任的承担；至于是否承担共同责任，则需视有无合同及法律依据。